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【学士论文】关于产业地产视角下工业园区开发运营模式研究(论文标题)

星级: ★★★★★ 期刊: 《科技创新与生产力》作者:李学杰浏览量:6243 论文级别:优秀本章主题:工业园区和企业原创论文: 5156论文网更新时间:12-17审核稿件编辑:Byron本文版权归属:www.5156chinese.cn 分享次数:2224 评论次数: 6837

导读:产业地产视角下工业园区开发运营模式研究是一篇相关工业园区和企业的论文提纲要怎么写,免费分享阅读下载是对毕业生写作论文有着参考意义。

摘 要:产业园区是推动地区创新发展,加快经济发展方式转变,带动地区产业优化升级,推动新型城镇化建设的重要驱动力量.立足产业园区开发的新特点和新趋势,总结探索园区开发运营新模式,为产业园区发展提供参考借鉴.

关键词

如何写工业园区专业学士论文
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:工业化;工业园区;开发模式

中图分类号:F061。5 文献标志码:A DOI:10。3969/j。i

本篇文章原创出处:http://www.5156chinese.cn/benkelunwen/97722.html

ssn。1674-9146。2013。11。038

我国工业园区三十多年的发展实践表明,产业园区开发建设是推动工业化和城镇化的重要方式.“十八大”报告明确提出了实施创新驱动发展战略,加快新型城镇化建设,进一步推动工业化和城镇化良性互动.贯彻落实“十八大”的要求,客观审视我国园区发展新形势,积极探索创新园区发展模式,构筑园区发展的持续动力,对推动经济更高水平发展,推进更高质量的城镇化具有重要的现实意义.

我国工业园区开发模式评价

我国工业园区走过一条从单体企业厂区建设到政府主导开发的道路.建国初期,为适应我国工业大发展时期工业建设的需求,一批发展较为粗放的工业厂区应运而生.这种工业厂区建设具有很强的政府行政色彩,大多以资本密集型的重工业(比如钢铁等 )或者劳动密集型的轻工业(比如纺织等)为主.随着改革开放的推进和计划经济向市场经济的转型发展,产业集群的理念逐渐被接纳并不断强化,产业园区的发展进程加快,政府纷纷鼓励工业企业“进区入园”.目前,我国大多数工业园区是以“政府主导”的模式进行开发运作的.从一定程度上来看,这种开发模式适应了我国快速工业化的需要,调动了地方政府发展经济的积极性.但是从实际操作来看,许多工业园区发展都面临着新问题和新挑战,比如,土地分散出让,集约化水平不高;政府招商压力大,管理成本居高不下;企业各自开发,园区统一配套难以组织;短期收益往往导致招商随意性,难以形成产业集群等.

新形势下工业园区开发模式的新探索

国内工业地产发展起步比较晚,初期工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业,特别是近两年,随着国家对房地产市场的调控,住宅地产市场趋冷,而以工业园区开发为代表的产业地产异军突起、蓬勃发展,也成为众多房地产企业战略转型的新方向.这种工业地产商开发运营的园区开发模式正是基于工业地产发展的新形势和新环境发展起来的一种园区开发模式,整体上还处于探索阶段.相较于企业自建自用和政府主导开发的模式,一般将这种新模式称之为“第三代”工业园区开发模式.

基本特征

“第三代”工业园区开发模式在园区开发运营过程中呈现出“四化”特征,即:企业化主体开发、专业化运营管理、模块化增值服务和契约化动态调控.

企业化主体开发.“第三代”工业园区开发改变了传统政府主导的模式,其主体主要是工业地产开发运营商,工业园区成为运营企业的“核心产品”,运营商将按照市场化运作的方式对园区地块进行统筹规划、统一开发、整体建设,充分发挥企业的能动性和积极性,实现园区价值的持续提升.

专业化运营管理.“第三代”工业园区开发模式强调专业化,工业地产商将组建专业化的开发运营队伍,构建完善的运营组织架构,能实现人才队伍动态优化、管理理念的及时改进、服务内容的应时调整,从根本上解决了政府运营管理人员少、专业化程度低、企业需求响应滞后等诸多问题.

模块化增值服务.“增值服务”提供是“第三代”工业园区开发模式的最鲜明特征.运营商将按照企业的需求将服务内容分为若干模块,如物业管理服务、融资担保服务、企业咨询服务和人力资源服务等,运营商将以专业经营或者专业服务外包的形式与入驻企业需求实现全面对接和即时响应,使企业不出园区便可以解决所面临的服务需求问题.

契约化动态调控.“企业契约”是以“第三代”模式开发运营的工业园区实现有序经营和持续提升的重要支撑.园区运营模式实质上依托于运营商与入驻企业间的契约关系(协议、合同等).特别是通过前置的契约约定,能够建立起企业退出、优质企业进入的动态调控机制,从而能保持园区持续发展的活力,实现企业“进退有据”,资源“优化配置”,减轻了第二代工业园区开发模式下园区业态调整的高成本压力.

现实价值

“第三代”工业园区开发模式以园区开发运营商为纽带,形成了政府、开发运营商、入驻企业的不同利益相关者的有机联系,解决了政府的困难,满足了入驻企业的需求,实现了开发运营企业的持续发展,从而达到了园区价值共享,三方共赢发展.

政府角度的价值.一是降低了政府在园区开发前期的投入.“第三代”工业园区开发模式中,工业地产开运营商通过多元化的融资,进行大规模的前期资金投入,对园区进行整体规划与开

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发建设,这不仅缓解了政府在园区前期开发的资金压力,而且降低了政府园区开发的投资风险.二是缓解了政府的招商压力.“第三代”工业园区开发模式把政府从繁重的园区招商压力中解放出来,开发运营商将通过高素质的招商团队拓展招商渠道,按照园区定位和产业方向,进行系统、灵活、专业的企业招商,制定详细完备的企业入园协议,并提供跟踪式入园服务,吸引适合园区发展的优质企业资源.三是减轻了政府的管理服务压力.在“第三代”工业园区开发模式中,开发运营企业既是开发建设的主体又是服务提供的主体,改变了主体服务关系,从“政府→入园企业”的“1→n”式服务转变成“政府→运营商→入园企业”的“1→1→n”式服务,承担了以前政府管理服务园区的部分职能,减轻了政府管理服务的压力,提高了园区管理服务效能.

提高了园区土地利用效率.对政府而言,土地的利用效率是实现园区规模提升,税收增长的重要着力点.“第三代”工业园区开发模式正是通过以租为主的运作模式和在企业准入和退出机制的合理设计,实现了园区企业的新陈代谢,使得土地价值和利用效率不断提高.

开发运营商的价值.第一,获取了长期稳定持续的投资回报.第二,拓展了众多专业化的业务领域.开发运营公司为园区企业提供融资、招聘、培训等专业服务的过程也是其拓展公司业务领域、提升公司服务能力的过程.围绕工业园区业务领域的多元化发展,将为公司在“工业园区”这一核心产品打造方面提供支撑,强化竞争力.第三,建立了与政府稳定的共赢合作关系.“工业园区”将政府与开发运营企业联系起来,形成了一种常态化的联系和合作关系.第四,以园区品牌拓展运营企业工业地产业务市场.成功的工业园区开发运营,具有一定知名度的工业园区的打造,将成为企业面向全国工业地产市场拓展的无形资本和相对竞争优势,“塑造品牌,占得先机”将是开发运营企业需要着重考虑的战略问题.

入园企业的价值.一是缩短了入园企业的投产周期.在“第三代”工业园区开发模式下,园区载体的统一规划建设,使得入驻企业可以直接使用现成的工业厂房等设施,极大地提高了项目落地速度,并在一定程度上解决了中小初创企

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业在发展初期因建设厂房等,造成资金占用较多,流动资金不足的问题.二是满足了企业多种个性化需求.开发运营商根据不同入驻企业的需求,可以开发不同的“ 化产品”.三是提高了企业获取专业化服务的便捷性.“增值服务”是“第三代”工业园区开发模式的重要内容.包括融资担保、人员培训等在内的服务提供使入驻企业“足不出园”便可享受到跟踪式、全方位的专业化服务,这极大地降低了企业购买服务的搜寻成本和谈判成本,提高了企业的价值收益.四是降低了入驻企业与政府间的沟通成本.“第三代”工业园区开发模式下,入驻企业的主要沟通谈判对象是开发运营商,前期与政府关于土地、政策及服务等相关的沟通协调由开发运营商完成,这不仅降低了入驻企业与政府的沟通协调成本,同时,运营商通过集中入驻企业需求,实现了与政府一次性沟通,解决了园区企业与政府逐一对接的问题,从而提高了园区整体的服务效率.

“第三代”工业园区开发模式实践中需关注的问题

建立和完善政府与运营商利益共享机制.针对工业园区发展,政府和运营商的利益诉求有所差异,建立合理的利益共享机制是园区开发运营的基础.该利益共享机制应建立在明确园区运营商与政府各自职责的基础上,应按照收益与责任相对等的原则,既体现收益保障又有约束机制,能够实现双方共赢.具体内容应包括政府与运营商的协调机制,政府对园区运营商的支持方式、税收奖励和约束方式,政府对入驻企业的优惠政策,园区政府“一站式”服务机构的设置,运营商对园区的开发进度、开发时序、招商标准和项目退出机制等.

把握宏观经济形势和产业政策导向.科学的规划定位是园区开发建设前提.要深刻把握国家的经济宏观环境和产业政策,明晰政府关注什么,支持发展什么,同时结合当地地方经济实际,明确地方需要发展什么,适宜发展什么,这直接决定了工业园区开发的成败,也是未来园区是否能够实现持续发展的关键.

控制投资风险和实现持续收益.投资和收益是园区运营企业首当其冲需要考虑的问题.工业园区开发投资规模大、投资回收周期长,对开发商的资金实力要求高,保持相对稳定的资金链、尽量规避不确定性的风险是工业园区开发成功的关键.在实际的操作中,“战略合作投资、多元融资经营”“分期开发、滚动发展”“盈利点多元化、操作点规范化”等策略常成为工业园区开发中的重要考量.

合理设计招商门槛和企业退出机制.“第三代”工业园区开发模式中既有标准化厂房、又有 化的载体,在转让形式上主要以出租为主,部分采取 ,这就奠定了运营商在企业动态调控方面的基础.在实际操作中,运营商可以设定合理化的入驻标准和条件,通过对意向企业的全面考察,以定向招商、专业招商的方式,引进合适的企业,并通过事前的协商约定,建立企业合理的退出机制,做到“进入有据,退出有道”.

提升运营商专业化运营和服务能力.专业化的运营服务能力是“第三代”工业园区开发模式的核心竞争力所在.这种模式下,工业园区应有一支高素质、专业化的管理运营人才队伍,有一个完善、成熟的组织架构,有一批能够提供企业专业服务支撑的渠道资源、有一套科学、合理的运营规范等.在专业化运营过程中,开发运营企业需要整合相应资源,不断提升运营能力和服务能力,解决园区运营面临的问题,及时规避园区发展的风险,提升园区的持续发展能力和品牌影响力.(责任编辑 高 远)

[ 参考文献 ]

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