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【电大论文】关于城市住宅全装修化的多元瓶颈与破解策略(论文范文材料)

星级: ★★★★★ 期刊: 《上海城市管理》作者:陶泳新浏览量:1405 论文级别:优质本章主题:住宅和装修原创论文: 5156论文网更新时间:12-29审核稿件编辑:Wayne本文版权归属:www.5156chinese.cn 分享次数:4973 评论次数: 4387

导读:本论文是一篇关于住宅和装修方面的优秀论文提纲范文,对正在写有关于城市住宅全装修化的多元瓶颈与破解策略论文的写作者有一定的参考和指导作用,免费供学生们阅读下载。

文 \ 陶詠新 \ Tao Yongxin \ 上海黄山合城置业有限公司副总经理

导读:随着我国社会经济的进步和住宅建设的不断发展,全装修住宅正逐渐进入人们的生活,并引起日益增多的重视和关注.但由于我国住宅全装修起步较晚,相关验收标准、制度法规、保障服务等尚不完善,因此,房产企业在全装修住宅的开发建设中遇到了不少瓶颈,也缺乏内在动力,而购房者则因认知差异、信任危机,还不很愿意接受全装修住宅.为此,必须在借鉴国际先进经验、完善体制机制法制、破解质量税收服务等瓶颈的基础上,努力推进我国全装修住宅开发的部品化、标配化、系统化、产业化和市场保障化.

关键词: 住宅全装修 多元瓶颈 破解策略

DOI:10。3969/j。issn。1674-7739。2011。04。014

一、城市住宅全装修化及其多元瓶颈

(一)我国城市住宅全装修化的基本概念2 0 0 2年7月1 8日,建设部下发的《商品住宅装修一次到位实施导则》(建住房〔2002〕190号)中明确:商品住宅装修一次到位是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅.

(二)我国城市住宅全装修化的历史回眸

我国住宅全装修的法规政策最早始于1 9 9 9年8月2 2日,国务院办公厅转发了建设部等7部门《关于推进住宅产业现代化,提高住宅质量若干意见》的通知,首次以政府文件的形式提出了加强住宅装修管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费建材和扰民等现象.2002年7月18日和2008年7月,当时的建设部和后来的住建部,先后两次行文,对住宅全装修加以明确,并鼓励和推进一次性装修住宅,确立和落实装修人、装修企业及物业服务企业等住宅建设管理单位的责任.2008年9月19日,北京印发的《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》规定,廉租房、经济适用房、两限房均宜装修一次到位.《上海市新建住宅节能省地发展指导意见》则明确提出:到2010年,在保障住宅工程质量的前提下,全市全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区达到60%-70%,其他地区力争达到30%-40%.2011年上海建交委工作会议透露,十二五期间上海新建住宅的全装修比例将力求达到70%以上.

据了解,2009年前三季度上海、北京、广州、深圳四大一线城市全装修房预售率分别达到22。5%、20%、47。6%和19。7%,其中,高档住宅占比更高.另据了解,上海近几年全装修房年竣工量约250万平米,占商品住宅竣工量的15%(不含配套商品房),在建量约500万平方米.全装修房主要集中在市中心区域,其中新开发住宅全装修房高达50%以上,并已呈现由中心区域向外拓展的态势.在此推动下,2009年国内全装修行业营业额达到1000多亿,占住宅装修产业近10%的份额.

(三)我国城市住宅全装修化的现实瓶颈

虽然我国全装修住宅发展已近十多年,但在住宅全装修的认知理念、制度政策、实施举措和市场保障等方面还存在诸多瓶颈.一是认识上有差异:消费者认为住宅全装修建设单位在装修上赚钱,不如自己装修划算;建设单位认为住宅全装修投入大、工期长、售后烦,不如不搞.二是制度政策跟不上:住宅全装修目前尚无明确统一的操作细则,包括配置和质量验收标准,一旦出现开发商与购房人的纠纷往往较难评判.三是实施过程难度大:诸如全装修住宅的质量控制和消费者的质量投诉应对.四是市场保障缺乏:目前国内对于全装修住宅在保险、法律和税务财政支持等方面的保障力度远远不够.

二、城市住宅全装修化的国际借鉴

(一)国外城市住宅全装修化的主要形式

目前,欧美等发达国家交给客户的住宅一般都是包含了室内装修的成品房.

美国住宅建设已实现产业化,市场上 的都是全装修房,基本没有为个体服务的装修企业.法国多层和高层集合式住宅基本上没有毛坯房,其装修特点是轻硬装、重软装.德国虽然仍有少量毛坯房 ,但住宅的节能却处于世界领先水平,开发商对 或出租的房屋,往往会应客户的要求出具一份“能耗证明”.韩国基本上也都是全装修房,没有所谓建筑设计师和室内设计师之分,每个项目从规划、建筑、景观、户型到装修,各个设计环节由一家设计单位系统进行,购房者只要进行家具等软装配置即可入住.日本现有在售住宅也都是全装修房,其住宅所用材料和规格都十分透明,售楼处还设有展示厅,让购房者亲自体验所用建材的优点.由于有齐全、规范的住宅建筑标准,建房从设计开始到产品生产,都有统一标准,标准部件组装应用十分普及,是亚洲最先进的全装修产业.

(二)国外城市住宅全装修化的制度保障

以日本为例,1969年颁布了《推动住宅产业标准化五年计划》,随后在调研的基础上,又制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等硬性规定,使住宅有了统一的装修标准.七十年代,日本住宅工厂化装修的技术进一步推广,住宅产业化进入成熟期,大企业开始联合组建集团进入住宅产业.八十年代,日本又推出住宅的优良部

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品认证制度.到九十年代,已经有一千多个住宅部品通过了优良部品认证,完全实现了住宅的部品化生产.现在,日本所有在售住宅都是全装修房,同时针对楼盘的质量问题,监管部门也有一套标准化的处罚方法.

(三)国外城市住宅全装修化的技术支撑

仍以日本为例,在几十年确立的住宅全装修制度的保障下,各种新的工业化施工技术被广泛采用,住宅成套技术的工业化发展迅速.只要厂家是按标准生产的构配件,在装配建筑物及装修时都是通用的.全套的卫生洁具,如浴缸、坐厕、洗脸盆,包括地板、墙面,都是由一个整体部件安装而成,没有混凝土和瓷砖,所用材料都是复合塑料材料,全部在工厂生产,达到了经济、舒适、节简而又有现代化的效果.一座三层的别墅式住宅,两三天便可以完成钢结构的框架安装,一般房屋的龙骨现场装配包括所有的精装修和设备安装,从开工到室内装修完毕,只需一个月左右时间.可见日本住宅全装修方式的高效和产业化的发达.

三、城市住宅全装修化瓶颈破解的我国对策

(一)我国城市住宅全装修化的认知理念更新

要推进住宅全装修化,必须使住建双方在认知上统一、互信上加强、制约上透明,并使大家都懂得其内在的经济、技术、保障上的益处,包括:节材环保降本(降本10%、节材30%)、结构安全保障(消除拆墙、毁柱的风险)、邻里纠纷减少(杜绝干扰、纷争的矛盾)、更多售后服务(强化甲方、物业的责任);还包括:国家税收优惠(减免和补贴奖励)、个人少花精力(直接入住)、装修质量可控(大型名企保障)、小区统一美观(样式一致).只有这样,推进住宅全装修化才能真正具有开发方的内在动力、购房者的接受意愿,全装修住宅才能真正走向产业化、市场化.

(二)我国城市住宅全装修化的政策市场保障

从1999年我国出台《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》至今,我国住宅全装修的进程虽然有了明显的发展,但在制度上还存在一些问题,急需完善住宅全装修化的政策和制度保障.

1、出台装修细则

针对全装修住宅尚无明确统一的操作细则,包括配置和质量验收标准的情况,政府应尽快出台强制性的全装修住宅验收标准.在实行强制验收标准、强化质量责任追究的同时,完善质量评定标准,把部品、设备的质量以及节能减排的效益等纳入全装修住宅的质量评定范围.

2、出台税收新政

由于全装修成品住宅的造价和销售价格高于同类型的毛坯房,导致购房者多缴契税、建设单位多缴营业税,容易使消费者和建设单位选择毛坯房.因此很有必要针对目前税收政策中不利于住宅全装修推进的有关规定进行调整,出台税收激励政策.可以借鉴上海、江苏等地剥离装修款的方法,对全装修住宅的装修部分费用,单独按照装修企业营业税标准计税,以鼓励建设单位开发全装修住宅.对于不贷款的购房者,按毛坯房价计税,以减少全装修住宅的个人税负.

3、进行强制约束

目前我国各级政府推出的关于全装修房的政策多以鼓励、倡导为主,缺乏约束性,因此可以考虑将现行的各种政策进一步提升到法律的层面,通过立法明确今后的新建住宅必须全部一次性装修到位.

4、实行部品标化

应大力推进全装修住宅的构件与部件的工业化、标准化、系列化生产.政府主管部门要针对目前全装修住宅一体化设计和施工力量薄弱,标准化、系列化的部品种类和生产企业少,全装修住宅质量控制难等现状,发挥政府部门和行业协会的协调作用,搭建合作平台,通过产业联盟等形式,把有信誉、有实力的建设单位、设计单位、科研单位以及相关部品生产企业、施工企业组织起来,形成产业链,明确各方责任与利益,通过产业链上的全程参与,形成一种新的机制,推动全装修住宅构件与部件的工业化、标准化、系列化生产和应用,使全装修住宅的材料和设备逐步实现工厂化制造,以达到节料节能、高效环保的目的.

5、给予补贴奖励

城市住宅全装修化的多元瓶颈与破解策略
住宅和装修论文提纲范文

为积极鼓励建设单位开发全装修住宅,政府可以考虑对实行全装修住宅开发的项目给予全装修住宅补贴,以减轻企业负担,降低全装修住宅的企业成本.

6、引入市场保险

为了确保全装修住宅建设质量和售后保修、理赔得以真正落实,可以借鉴国外的做法,由开发企业在住宅全装修项目建设中引入市场化保险机制,不仅可以提高购房者对建设项目的信心,保障购房者的利益,也可以减少开发企业的风险.在这个过程中,开发商可以作为委托人,保险公司和工程建设咨询风险管理公司作为风险管理人,后者将根据保险合同的约定,组建被保险全装修住宅项目的风险管理机构,并委派总风险管理工程师和风险管理人员参与全装修住宅的建设、售后以及理赔的管理服务过程.

(三)我国城市住宅全装修化的实施流程控制

在建设单位和购房者理念更新与市场政策保障逐步建立的基础上,要真正搞好住宅全装修,还在于建设单位对全装修住宅项目从设计、施工、销售、交付到售后服务全过程的精细化管控.

1、推行设计一体化

全装修住宅项目一体化设计的范围不仅包括规划建筑、室内装修,还包括园林景观、固定家具等的设计,其中室内装修设计与土建结构设计一体化是关键.装修设计要在土建规划时提前介入,并根据建筑设计的总体要求,重点解决土建结构、机电设备与室内装修的衔接问题,避免后期不必要的拆墙改线.装修施工

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图应达到相应的深度,装修设计应实行模块化,施工应以现场标准化部件装配为主,尽可能减少现场湿作业.

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2、实行总包负责制

全装修住宅项目的施工应采用土建、装修一体化的管理模式,其中室内装饰装修工程应和主体工程一起,按照国家规定合成招投标,由符合资质的建筑施工单位实行总承包.总包管理的范围应包括甲供材料和甲方指定分包单位.总包单位应在房产开发建设单位的充分授权下,整合各类资源,对项目的工期、质量、安全、文明施工、成品保护等统一管理协调,全面负责,直到保修期结束.

3、材料设备慎选择

住宅全装修工程的装修材料和设备选择是保证住宅质量的一个非常重要的环节,必须严格筛选.首先,质量应符合国家标准并节能环保;其次,在成本许可的条件下选择知名品牌和成熟产品,使客户有安全感;第三,尽量选用标准化、工厂化生产的构件和部品,以减少施工现场湿作业;第四,对于大宗或重要材料进行实物封样保存,保存时间要持续到交房后半年;第五,开发企业可以通过评选机制和动态管理建立合格的材料设备供应商名单,并与优质供应商订立长期合作协议,用集中采购的方法有效降低成本.

4、监理工作全程化

全装修住宅项目必须实行全过程监理.建设单位要委托具有相应资质的监理单位,严格按照《工程建设监理规定》和各地方的全装修工程监理标准进行监理.监理单位应以投资、进度和质量控制为目标,认真编制监理大纲,严格执行每道工序,特别是隐蔽工程的签字验收制度.全装修住宅项目还应进行分户验收,合格后出具由建设、施工、监理单位确认的验收表,并在交房时一并交给小业主.另外,全装修住宅项目还要进行强制性室内环境质量(空气质量)检测,时间是在施工完成并验收7天后,内容包括外购家具和布饰,主要检测指标是甲醛、氨、苯、氡和总挥发性有机物.只有在室内环境污染物指标的浓度全部检测合格时,才能判定全装修住宅的室内环境合格.

5、销售管理人性化

全装修住宅项目的成功,还取决于销售工作的人性化.销售团队至少要在项目正式开始销售的半年前进场,熟悉了解项目情况和特点,做好针对性的项目销售培训,并适时进行有效的客户积累.通常,为形象地宣传和介绍住宅项目,很多开发企业都会做华丽的样板房让购房者参观.但值得注意的是,样板房往往会有家具、窗帘、灯饰甚至包括墙纸等软装,这与客户实际得到的全装修房是有差异的.因此,在可能的情况下应设立完全符合交房标准的实样房供购房者参观,这是避免日后买售双方产生纠纷的有效办法.有条件的开发商还可以设立材料和设备展示厅,更可以人性化地剖解材料与设备的特性和功能.此外,在住宅的销售中要按规范的标准和流程签订合同,并在合同中明确毛坯和装修房的不同价格、装修标准、装修材料设备的品牌和型号,以及保修时间、条件和方法等内容,以免产生销售承诺方面的投诉.

6、物业公司多介入

相对于毛坯住宅,物业在接管全装修住宅项目后的工作量要大的多,因此不仅要早介入,还要多介入.物业公司介入全装修住宅项目分为三个阶段:一是前期咨询.在早期设计阶段,可以就小区的总体布局、交通组织、将来物业人员的配置和服务标准等听取物业意见,以便小区物业申报相应的管理定价.同时,还可以请有全装修项目管理经验的物业公司就全装修材料设备的选择给开发企业提供资讯.二是中期验收.在中期施工阶段可请物业熟悉隐蔽工程情况,为将来的服务做好准备.在交房前,则请物业参与分户验收,对全装修住宅的细部问题提出整改意见,并保存相关资料,以有利于交房工作的顺利进行.三是后期服务.物业管理公司在全装修住宅交付后的服务,对于项目最终的客户满意度关系重大,因此,选择有实力、重信用、负责任物业对于全装修住宅项目的成功至关重要.

7、售后服务要到位

开发企业是住宅全装修质量、售后服务的第一责任人,因此,在交房时必须向购房者提供全装修住宅的《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》.全装修住宅硬装和电器的保修期限一般为两年,保修期自全装修住宅交房之日起计算.因项目全部涉及的施工单位和材料供应商众多,为做到及时有效地保修服务,防止重复维修,售后服务要从多方面入手:首先,要建立一站式保修的售后服务机制,做到维修人员专业、维修流程清晰、维修信息齐全、维修质量保证.其次,充分利用质量保证金制度制约施工单位和材料供应商的售后服务行为,其中,既要建立物业和开发企业质量保证金支付联合签字制度,又要对违反保修承诺的单位在做好相关取证和知会同时,由第三方维修队伍及时替代维修,费用则从质保金中扣取.第三,建立富有经验的法律顾问团队服务售后工作.由于全装修住宅的质量问题有些会比较复杂,目前相关法规和标准又不尽完善,因此,开发企业在提供售后服务的过程甚至和小业主发生住宅质量纠纷时,借助法律顾问团队的意见,更有利于得到小业主的理解,也能更好地依法依规、有理有节、和谐人性地处理问题.

■责任编辑:王震国

[ 参考文献 ]

1、住宅全装修市场引领者——龙信建设经营经验分享 在细分领域形成核心竞争力,利用核心竞争力占据高端市场拓展新兴市场。 龙信建设集团总部位于中国著名的 “建筑之乡”,与上海隔江相望,素有 “江海门户”之称的江苏省海门市。集团前身为海门

2、试论如何规范温州市区公共租赁住房的装修 林玲 (温州市房产管理局鹿城分局,325000) 住宅是以满足人的生活、居住为目的的物质空间。随着我国城市的快速发展,解决中低收入者住房困难、建立住房保障供应体系,是当前政府的一项

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