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【 论文】浅析解读新一轮房地产调控 (论文范文案例)

星级: ★★★★ 期刊: 《当代经济管理》作者: 尹中立浏览量:6884 论文级别:热门本章主题:房价和城市原创论文: 5156论文网更新时间:01-06审核稿件编辑:Blair本文版权归属:www.5156chinese.cn 分享次数:2274 评论次数: 6425

导读:此篇文章是房价和城市相关的论文提纲范本,供需要写此方面相关本科和硕士以及专科生毕业论文的学子们鉴赏。

(中国社会科学院金融研究所, 北京100732)

眼摘要演2013 年初政府出台新一轮房地产调控.文章通过分析房地产市场的运行特征, 认为当前房地产市场的主要矛盾是房价上涨过快, 政府通过增加住房交易成本(20%所得税) 的方式来压缩住房需求成为唯一的政策选择.从长计议, 要使房地产市场健康稳定, 需要配套的收入分配改革和土地制度改革.

眼关键词演房地产调控; 房价; 税收

眼中图分类号演F293。35 [文献标识码] A 眼文章编号] 1673-0461(2013)04-0036-06

最近几年来, 政府几乎每年都会出台房地产调控政策, 但2013 年的房地产调控与以往有所不同, 引起了市场广泛关注.以往历次调控的政策出台时间都是在3 月份之后, 但今年政策出台的时间选择在“两会” 召开之前.笔者认为, 这不仅与政府的人事新老交替有关, 而且与房价再次出现“疯涨” 有关, 当前的房地产调控的主要目标是控制房价的过快上涨.

一、2013 年初房地产市场的主要问题是房价上涨过快

从以往的房地产调控政策目标看, 主要解决两个问题, 其一是控制房地产价格的过快上涨,其二是控制房地产投资的过快膨胀.有的房地产调控兼具这两个目标, 有些房地产调控是侧重其中的一个目标.当前的房地产市场的主要矛盾是房价出现加速上涨, 而房地产投资的增长速度尚未出现失控.

(一) 当前房地产市场的运行现状

1。 房价出现快速飚升

2013 年3 月18 日, 国家统计局发布的最新数据显示, 2 月份, 全国70 个大中城市中, 新建商品住宅(不含保障性住房) 价格环比上涨的城市有66 个, 比1 月份增加了13 个, 最高涨幅为3。1%; 二手住宅价格环比上涨的城市也有66 个,比1 月份增加了15 个, 最高涨幅为2。2%.统计局等相关机构数据也显示, 截止2013 年2 月份,全国多地房价出现连续9 个月环比上涨, 多地楼市相继发“疯”.这些现象都在说明一个问题, 房价上涨压力很大.

从房价环比数据看(见图1), 2011 年房价持续回落, 2012 年6 月份出现拐点, 尤其是进入2012 年第四季度后房价出现加速上涨现象.2 月份, 70 个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为101。08, 即新建商品住宅价格比1 月份上升1。08%, 涨幅显著扩大, 已超过2011 年1 月“新国八条” 出台前的水平, 并且已接近2009 年四季度及2010 年一季度的疯涨水平.

一线城市房价领涨二、三线城市.2 月, 70个城市中, 房价环比上涨最快的城市是北京、广州, 涨幅均为3。1%.上海、深圳紧随其后,涨幅分别为2。3%和2。2%.从环比上涨城市前10位排序来看, 一线城市位居前四位, 且涨幅均超2%.

从图2 看, 一、二、三线城市的房价在2012年9 月份之前并无明显差异, 2012 年第三季度后出现了分化的走势, 而且差距在不断扩大.

2。 房地产销售面积出现爆增

1 月~2 月份, 商品房销售面积10,471 万平方米, 同比增长49。5%, 增速比去年全年提高47。7个百分点; 商品房销售额7,361 亿元, 同比增长77。6%, 增速比去年全年提高67。6 个百分点.从商品房销售情况看, 1 月~2 月份全国商品房销售量和销售额均同比大幅上涨, 销售量同比不但延续了去年3 月以来整体上行的走势, 而且涨幅上升明显, 涨幅创造了三年来的新高.

需要说明的是, 上述数据是在销售环比下降的情况下获得的同比大幅度增长的.因为春节的影响, 2 月份, 30 个典型城市商品住宅成交面积仅1,119。5 万平方米, 环比大幅下跌46。0%, 同比增长22。9%.成交量在去年底持续两个月大幅上涨至三年最高之后, 今年初连续两个月大跌, 本月跌幅达到四成.

3。 房地产投资开局良好

1 月~2 月份, 全国房地产开发投资6,670 亿元, 同比增长22。8%, 增幅比去年全年提高6。6 个百分点.其中, 住宅投资4,583 亿元, 同比增长23。4%, 增幅提高12 个百分点, 占房地产开发投资的比重为68。7%.

从房地产投资额同比增幅走势看, 今年前两个月呈现快速上升态势, 同比增幅达到了近一年以来的新高.显示房地产企业对于市场依旧乐观,投资力度进一步加大.

1月~2月份, 房屋新开工面积23,001万平方米,同比增长14。7%, 去年全年为下降7。3%; 其中,住宅新开工面积17,431万平方米, 同比增长17。5%.从房屋新开工面积

解读新一轮房地产调控
房价和城市论文提纲范本

同比增幅走势看, 1 月~2月份同比增幅明显加大, 一举扭转了去年4 月以来同比持续处于下跌区间的态势, 创造了一年以来的新高.一方面是市场的持续回稳, 促使房地产企业加大了开工力度; 另一方面, 去年同期也正是市场处于低迷的时期, 企业开工大幅下滑,也导致了今年同比增幅明显.此外, 年初前两个月的季节性因素也是重要原因, 总体上属于恢复性增长.

(二) 房地产市场出现价量齐升的原因分析

最近几个月房地产市场出现价量齐升的主要原因有3 个: 一是随着信贷及影子银行的快速扩张, 房地产开发企业资金来源快速增长; 二是部分城市的存销比快速下降; 三是十八大提出收入倍增计划及新总理的新型城市化目标改变了市场的预期.

1。 房地产开发企业资金来源快速增长

1 月~2 月份, 房地产开发企业到位资金18,926 亿元, 同比增长33。7%, 增速比去年全年提高21 个百分点.其中, 国内贷款3,938 亿元,增长26。4%; 利用外资88 亿元, 下降18。4%; 自筹资金7,331 亿元, 增长22。3%; 其他资金7,570亿元, 增长53。5%.在其他资金中, 定金及预收款4,655 亿元, 增长66。5%; 个人按揭贷款2,057亿元, 增长58。8%.

1 月~2 月份, 房地产开发企业到位资金同比增幅依旧延续了去年下半年以来整体上升的态势,且增幅明显加大, 房地产企业资金情况进一步好转.由于去年多数房地产企业销售情况完成良好,近期融资计划不断实现, 预计一季度这一指标整体仍将保持平稳上升态势.

从开发企业资金来源的构成分析, 1 月~2 月份, 国内贷款占20。8%; 利用外资占0。5%; 自筹资金占38。7%, 其他资金占40%.在其他资金中,定金及预收款占24。6%, 个人按揭贷款占10。9%.国内贷款占比回升明显.1 月~2 月份, 国内贷款和利用外资占比有所上升, 其中国内贷款占比由去年全年的15。3%上升至20。8%, 显示近期货币政策相对宽松.

从过去的经验看, 房地产开发企业的资金来源情况与房地产投资增长及房地产价格波动都有显著的正相关关系.

2。 存销比持续下降

根据过去的市场经验, 当存销比下降到一个临界值时(不同的城市的临界值不一致, 北京的存销比临界值是8), 房价就会出现快速上涨.

2 月份, 20 个城市新建商品住宅存销比为9。0, 这也意味着市场需要用9 个月的时间才能消化完这些库存.而一年前住宅的存销比超过15,显示存销比在过去的一年里快速下降.北京、广州、南京等城市的库存销售比都处在比较底的水平上, 因此, 这些城市成为房价的领涨

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者.

3。十八大后市场预期的变化

十八大提出了收入倍增计划, 使得市场信心大增, 很多人认为: 既然未来几年收入增加一倍,那么, 房价一定会上涨超过一倍.只有早买房才能享受资产增值的收益.

另外, 李克强总理提出了“新型城市化” 构想也刺激了市场预期.

二、新一轮房地产调控的特点及市场反应

(一) 新“国五条” 政策的主要内容

2013 年2 月20 日, 国务院召开常务会议专门研究房地产调控事项, 出台了五条指导性意见(被称之为新“国五条”), 3 月1 日, 国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(17 号文件), 该通知将新“国五条” 进行细化, 主要内容有: 房价控制目标、扩大限购范围、收紧二套房贷政策、住房转让征收20%的个人所得税、加快推进房地产税的扩大试点工作、增加普通商品住宅和保障型住房的供应.

(二) 市场反应强烈

股市反应: 新“国五条” 实施细则出台之后,股市反应强烈:3 月4 日, A 股一片哀鸿遍野.全部A 股有75 只个股跌停, 其中含48 只地产股, 占据跌停股的64%.A 股153 只地产股总市值为10,158。47亿元, 比前个交易日的11,177。66亿元少了1,018。19 亿元, 一夜之间, 地产股千亿市值被蒸发.

房地产市场的反应: 房地产行业同样反响强烈.很多人为了减少个税损失, 赶在实施细则正式执行之前进行交易转手, 北京、上海等城市的住房交易登记中心人满为患, 单日二手房交易量不断创记录.

从交易数据来看, 所监测的14 个城市3 月2日到3 月9 日这一周二手商品住宅成交套数几乎全线暴涨, 其中厦门、无锡、扬州和杭州单周成交环比都超过300%, 厦门从前一周的成交249 套猛增至1,164 套, 无锡从前一周的386 套猛增至1,787 套, 长沙、天津、南昌和北京成交增幅分别达到293%、267%、152%和141%, 另外南京、苏州和深圳单周成交也几乎翻倍.

在监测的城市中, 北京、南京、天津、无锡、苏州和扬州新政出台第一周的成交套数创下历史以来的最高峰值, 其中无锡和扬州单周成交二手房1,787 套和914 套, 分别占到两个城市去年一整年成交量的10%以上; 而即便是没创下历史周度最高记录的城市, 这一周的成交量也都至少是最近两年以来的新高, 以此来看, 本次个税20%新政所推动

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的政策末班车效应之强确实令人始料未及.

之所以如此, 主要是“末班车效应”, 大家都赶在新政策生效之前完成交易, 减少税收损失.

三、社会各界对新政策的看法

“国五条” 的核心是对房地产交易征收20%的所得税, 这是对存量财产的重新再分配, 因此,新“国五条” 引起社会各界强烈关注, 从公开舆论看, 大多数人对房地产收益征收20%的所得税持赞成态度, 认为此举可以缩小收入分配的差距,有利于经济的可持续发展.

但存在反对实施20%所得税的, 反对者主要有三个理由:

理由之一: 政策初衷是遏制房价, 但结果是推高房价.

复旦大学的谢百三教授的观点最有代表性,他认为: “京、沪、广、深等人民普遍认为, 国五条细则出台后, 对一个家庭第二套房征20%重税的负担一定会推高房价; 所发生的税费会由买方承担, 或起码买卖双方共同承担”[1].

针对此观点, 住建部副部长齐骥在两会时严厉地指出: “将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规”, 国家将出台保护购房者利益的措施,“所得者赋税, 就像工资所得税, 谁拿到了经营性收入谁去负这个所得税, 从政策上是这么规定的”.

在房地产总体处于卖方市场的情况下, 税负肯定要买方承担部分或大部.从税收征管的角度看, 只有综合性的个人所得税才是真正的直接税,才不会转嫁.而中国的个人所得税是分类课征的.尤其是, 房产转让所得税是基于交易而课征的,存在税负转嫁的机会和可能.在房产供不应求的情况下, 与房产交易相关的营业税、个人所得税基本上就是由买方承担的.

因此, 20

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%的所得税使得二手房交易的成本大大增加, 会刺激新房价格上涨.

理由之二: 该政策会导致很多人家庭选择离婚的方式避税, 带来天下大乱.

因为首套房子可以免征所得税, 因此, 如果一个家庭有两套房子, 离婚后每人名下只有一套房子, 通过该方式就可以减少巨额财产损失.但同时, 也会带来社会不必要的混乱.

理由之三: 政府与民争利.

住房是老百姓的主要财产(占80%左右), 征收20%的所得税的本质就是强行将老百姓的一部分财产划归国家, 不符合藏富于民的宗旨.

谢百三教授认为: “汉武帝时的“杨可告缗”搞得全国混乱, 坚持了几年呢? 雨果痛斥的巴黎的“门窗税”, 坚持了几年呢? 塞浦路斯对银行存款征高税, 这种“合法的抢劫” 行得通吗? 违反民意的法规, 古今中外都必定会失败”[1].

三、如何建立房地产市场健康发展的长效机制?

从过去十年的房地产调控经验看, 导致房价不断上涨的根源主要有两点, 一是居民收入分配的差距不断扩大, 二是土地制度的不合理安排剥夺了农民的利益.

李克强总理提出要建立房地产市场的长效机制, 必须要解决上述两个关键问题, 但这两个问题也是困扰中国经济和社会的关键问题, 需要付出巨大努力.

在建立长效机制之前, 要解决房价过快上涨问题, 有效的办法是金融紧缩, 至少是针对房地产的金融紧缩, 其方法是提高二套及以上按揭贷款的首付比和利率, 清理影子银行, 规范信托公司的行为等.

当然, 在外需泛力, 内需不振的情况下, 金融紧缩行为会受到限制, 紧缩过度会使得经济复苏中途夭折.因此, 增加房地产交易成本、打击房地产投机、减少房地产需求成为唯一的政策选择.

[参考文献]

[1] 谢百三。 国五条犯了众怒,必定失败[EB/OL]。 http://blog。sina。com。 cn/s/blog_46facb4d0102e6mc。html

(责任编辑: 张改兰)

[ 参考文献 ]

1、基于利益相关者理论视角下城市虚高房价的治理思路(广西行政学院,广西 南宁 530021)摘 要:城市房价虚高对当前经济社会发展产生了巨大的影响。利益相关者理论与治理城市虚高房价存在着内在的逻辑关联。利益相关者理论不仅可以解释城市房价

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