筛选:  人口与人种论文 人口与资源论文 人口城市化经济论文 农村人口城市化论文 人口与家庭专业论文 人口流动与城市化论文 金华市人口小论文 人口与家庭论文 城市流动人口论文 人口与计生论文

【全日制论文】探讨郑州市商品住宅市场健康发展对策研究(论文范文)

星级: ★★★★★ 期刊: 《中国市场·城市研究方向》作者:牛静敏浏览量:2652 论文级别:优秀本章主题:人口和城市原创论文: 5156论文网更新时间:01-06审核稿件编辑:Barry本文版权归属:www.5156chinese.cn 分享次数:3708 评论次数: 3862

导读:郑州市商品住宅市场健康发展对策研究是一篇相关人口和城市的论文,免费分享阅读下载是对毕业生写作论文有着参考意义。

牛静敏

( 郑州市委党校经济教研室,河南 郑州450042)

[摘要]郑州市房地产市场现在具有新建住宅价格呈下降趋势,投资完成额呈下降趋势,户型需求发生变化,待销售的房屋的面积呈波浪变化趋势,郑州土地供给价格总体仍上涨,与周边省会城市相比较,价格变化趋势相对平缓等特点.影响郑州商品住宅价格未来趋势的主要有人口因素、城镇化、人口未来收入变化和宏观经济环境的因素.郑州市房地产市场现在存在土地

原创出处:http://www.5156chinese.cn/jingji/524782.html

缺乏合理规划、城市环境污染较严重,城市基础设施配套跟不上,商品住宅供给没有很好和人口发展相结合,房价上涨过快,超过收入增长速度,投资过热、施工面积远远超过销售面积,空置率高等问题.建议今后合理利用土地资源,加大对城市长远规划,改善城市环境,加大基础设施建设,根据人口结构变化来调整房地产发展方向,对空置过久的房屋征收空置税.

[关键词]郑州市;商品住宅市场;健康发展

[DOI] 10。 13939/j。 cnki zgsc。 2015。 26。 176

1 郑州市房地产发展现状

2014年1~ 11月,全市固定资产投资完成508。3亿元,同比增长19。3%;房地产开发投资完成150。9亿元,同比减少9。9%.其中住宅投资1049。2亿元,同比增长31。4%.商品房新开工面积2454万平方米,同比下降2。3%,其中住宅新开工面积1728。7万平方米,同比下降3。9%.房地产开发企业到位资金1369。 23亿元,同比增长13。3%.1~11月,郑州市区商品住宅累计销售73866套,郑州市区住宅二手房累计成交36524套.纵观2014年1~ 11月郑州房地产统计数据,市场变化有如下特点.

1。1 新建住宅价格呈下降走势

2014年1~5月,郑州市新建住宅价格环比呈上升趋势,但上升趋势逐渐趋缓,在6月和7月,价格不变,到8月、9月呈下降趋势,10~ 12月三个月基本没有变化,与过去价格持平,见图1.

1。2 投资完成额也呈下降趋势

房地产投资完成情况在2014年1月到6月呈上升趋势,在6月达到峰值2264129万元.7月、8月都呈下降趋势,见图2.

1。3 户型需求发生变化

8月初郑州取消限购政策后,购房者需求出现一些变化.8~9月份,80~120平方米刚需户型的销售面积比重为50。12%,虽仍占绝对优势,但比重较1~7月份降低11。13个百分点:80平方米以下商品住房销售面积比重为12。67%,较1~7月份提高2。36个百分点:120平方米以上商品住房销售面积比重为37。21%,较1~7月份提高8。76个百分点;特别是180平方米以上的户型销售比重为9。5%,较1~7月份提高4。84个百分点,取消限购对改善性需求有明显的刺激作用.

1。4 待销售房屋的面积呈波浪变化趋势

截至2014年12月底,市区商品房累计可售面积为1490。71万平方米,同比增长24。88%;其中,商品住房累计可售面积608。01万平方米,同比增长54。06%,见图3与图4.

1。5 郑州土地供给价格总体仍上涨

2014年土地供应量2005。 27公顷,较2013年增加30%,截至11月已基本完成供应计划;其中住宅及商服用地占比下降,主要源于2013年商服用地供应量较大,短期内已基本满足城市商业潜量需求;但2014年基础设施用地供应量增幅较大,是去年的3。6倍,达647公顷,占比提至32%,其中重点保障的是郑州新区的土地供应,旨在支持新城外部交通、内部路网、市政、环境等设施建设,促进功能组团开发,加快新城建设,见图5.

1。6 与周边省会城市相比,价格变化相对趋势较平缓

根据国家统计局发布的2014年1到12月份70个大中城市房价变化趋势数据,对比郑州、武汉、石家庄和太原四个城市可以看出,郑州新建住宅价格环比指数变化较其他城市相对较平缓,四个城市中,武汉新建住宅价格环比指数波动最大,其次是太原和石家庄,见图6.

2 影响郑州市房价需求的因素分析

2。1 人口因素

郑州常住人口呈增长趋势,2006年为724。3万人,2007年为735。6万人,2008年为743。6万人,2009年为752。1万人,2010增加到866。1万人.根据2013年郑州国民经济和社会发展统计公报显示,全市年末总人口919。1万人,比上年增长1。8%;其中女性人口445。3万人,增长1。5%;男性人口473。8万人,增长2%.城镇人口616。5万人,增长3%;乡村人口302。6万人,下降0。6%.根据《郑州都市区建设五年提升规划(2014-2018)》,2018年,人口将达到1100万左右,见图7.

到2013年年底,郑州人口总户数为210万户,总人口数为751万,常住人口为919万人,年平均人口数为745万人,城镇化率为67。1%,年常住人口为911万.自然增长人口为4。17万人,常住人口中O-14岁为167万人,15~ 64岁为671万人,占73%,65岁以上为81万人,65岁以上的占到8。8%.

2012-2014年,郑州市新增中小学学位近3。5万个;学校接收外来人口子女逐年增多,大班额现象突出,统计显示,2014年,郑州市主城区义务教育学校接收非郑户籍学生入学人数达4。79万人,占入学新生的近四成.其中,管城区部分热点区域该比例接近70%.今年郑州市有7。8万“奥运宝宝”扎堆入学,小学新生人数创6年来新高,新增学位赶不上新生人数

人口专业全日制论文如何写
播放次数:2594 评论人数:2362

的增长,入学压力加大.这几年,市区常住人口中入学人数每年净增约2000人,今年小学入学压力依然不小.

2。2 城镇化

根据《郑州都市区建设五年提升规划(2014-2018》,郑州都市区的战略定位是以国际化、现代化立体综合交通枢纽为特征的国家中心城市、国际航空大都市、中原经济区核心增长区、世界历史文化名城.郑州都市区的五年建设目标是:2018年,地区生产总值达到11400亿元,年均增长10%左右,人口1100万人左右,地方公共财政预算收入1300亿元左右,三次产业比重调整为2:51: 47,固定资产投资累计达到37000亿元.

郑州都市区建设给房地产行业提供了更为广阔的发展平台.极大地拓宽了房地产行业的发展空间.郑州都市区建设正在和将要创造房地产产业多元化发展新契机.仅仅安排新增加的一百多万人的居住问题就是一个巨大的市场,再加上一些必需的配套商业地产办公写字楼,及其他娱乐休闲功能的地产都将有巨大的需求量.在都市区的建设当中,房地产业要勇挑重任.郑州都市区发展规划中提到发展第三产业尤其是服务业,服务业从相当程度上来讲也是与房地产业息息相关,服务业是多种产业的综合体,根据社会经济发展趋势第三产业大力发展必然对商用地产的需求大量增加.

郑州目前的开发建设量每年都是1000万平方米多一些,多的时候不到1500万,也就是说,平均每年的这样一个数据,开发量是不足的.“十二五”末保障房要达到20%,新增面积是要建3000万平方米的保障性住房,每一套面积按50平方米计算,建设量相当大.由此对房地产建设需求可见一斑.在郑州都市区建设过程中肯定要吸收当今最好的房地产发展理念和开发类型,结合郑州自身的中长期发展定位战略规划,房地产的开发类型肯定要有远瞻性以体现大都市中心城市的优势.中原万达广场和二七万达广场两个大型综合体项目已经获得巨大成功且市场反应强烈.总部经济和金融等第三产业的发展是催生办公写字楼的动力.根据郑州的城市规划功能分区,房地产企业应该适时适地的发展商业地产,工业地产,休闲地产和养老地产知识地产.

由于河南省城市间以及城乡之间发展的不平衡性均比较突出,河南人只要有购买力的,都愿意选择在城市甚至省会郑州置业.这个现象导致郑州市外地人置业的占大部分.2008年以来在郑州和郑州郊县置业的群体中,60%是非郑州人,只有40%是郑州市区或郑州郊县人.这是什么原因导致的呢?“首位”效应使然.省会郑州的“首位”效应,来自一流的医院、学校、大型商场.到郑州购买房子,可以带来许多附加效应,这种“首位”效应,随着外地人购买力的上升,开始呈现出升级趋势.除了自身的发展选择以外,住到郑州的外地人,为了积累城市人脉,也会动员自己的亲戚、熟人、朋友到郑州发展,加快了人口流向郑州的速度.

2。3 未来收入变化

2。3。1 GDP增长变化情况

从2006年开始,郑州市GDP是逐年增加趋势.2006年为2001。5亿元,2007年增加较少,增加13亿元,到2008年之后,稳步增长,2008年、2009年、2010年和2011年4年增长速度较快,年均增长率在20%以上.2013年增加到6201。85亿元,见图8.

2。3。2 城镇居民可支配收入变化情况

2006年,郑州市城镇居民可支配收入为11822元,到2013年增加到26615元,但是增长趋势没有GDP增长趋势明显,见图9.

2。4 宏观经济环境

2。4。1 金融环境

本篇探讨郑州市商品住宅市场健康发展对策研究论文范文综合参考评定如下
有关论文范文主题研究:关于人口论文大学生适用:全日制毕业论文
相关参考文献下载数量:2362写作解决问题:写论文
毕业论文开题报告:全日制毕业论文开题报告范文职称论文适用:中级职称,中级职称
所属大学生专业类别:人口方面论文论文题目推荐度:优秀选题
国社科院研究员刘煜辉提出:2003年以来,中国进入了历史上货币最宽松的时期.由图13我们可以看出,2006年到2014年我国广义的货币供给量持续增加,2006年为34。56万亿人民币,2013年突破了100万亿人民币,达到110。65万亿人民币,2014年为122。84万亿人民币,见图10.

根据2014年郑州统计年鉴数据显示,2013年郑州房地产企业资金来源总额为1672。7亿元,较上年增长27%,国内贷款为141。8亿元,占8。48%自筹资金802。3亿元,占比47。96%,其他资金来源为724。1亿元,占比43。29%.从2012年6月8日开始,降低存款基准利率,到2015年3月,四次调整前基准利率每次均下降0。25%,现在2。5%,宽松的货币政策,见表1.

2。4。2 调控政策

近期郑州市房地产调控政策汇总见表2.

3 郑州市房地产市场存在的问题

3。1 土地缺乏合理规划

“土地是财富之母”.土地资产作为城市最大的、价值最高的存量资产和最基本的生产要素,几乎被所有城市列为城市发展过程中的首选目标和重点突破口,各地又几乎同时把房地产作为各自的新的经济增长点和支柱产业.政府要强化对土地使用的审批和监督,从源头上完全控制土地一级市场的供应,并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应,做到土地利用年度计划与市场需求相统一,并且全国、各地的土地供应要有统一的协调机制.土地的出让按照公平、公正、公开原则进行招投标和拍卖,从源头上严防土地的炒作和国有资产的流失.在土地的分配上,政府要有一定的主动性和管理力度,要使土地资源配置给那些真正有实力的开发商.加强对土地二级市场的监管,提高土地利用效率.郑州市土地储备中存在政策体系不完备、各个部门之间协调配合程度低、土地缺乏长远规划、与整个城市规划结合不紧密等问题.

3。2 城市环境污染较严重

根据河南省气候中心的数据显示,郑州市区每年累计有251天都是云山雾罩日子.由于城市正处于快速发展时期,道路和各种楼盘建设使灰尘特别大,而且普遍因为水缺乏,没有投入灰尘处理系统.昔日蓝天白云已经成为奢望的景象.雾霾来袭,影响到市民健康和交通出行,光化学烟雾污染提前报到.根据河南农业大学环境工程调查显示,2003年郑州市废水污水排放量为31877万立方米,经过截污处理的河段,保持较好;但仍有16处污水直接排入到郑州市的“两河一渠”,而入河污水口主要位于没有建设截污管道设施的河段.郑州多处河道处于水量小,几近干涸,垃圾成堆,臭气冲天的死水洼.生活垃圾清运量达到180万吨,生活垃圾处理量达到161万吨,还有20万吨垃圾没有处理,已经给城市环境造成恶劣影响.公共厕所达到963个,但是有大量的公共厕所没有开放使用,从而成为摆设.

3。3 城市基础设施配套跟不上

长期以来,郑州市的行政、金融、商务功能一直聚集在花园路、中原路周边,高教文化区域集在文化路、大学路周边,商业娱乐设施主要集中在火车站、二七塔、碧沙岗周边,城市功能过度聚集.

郑州城镇化率从2000年的55。1%上升到了2013年的67。1%,同时,郑州市人均住房面积也从2000年的人均9。52平方米,上升到了2014年的29平方米,15年增加了220%,预计2015年将达到人均住房面积将达到32平方米.

城市人口的迅速增长以及城市社会经济活动的增强,使得城市交通总量以几何数级的速度增长.尽管郑州市投入了巨额资金进行城市交通基础设施的建设,但相对于日益庞大的城市交通需求而言,无论是道路基础设施、公交供给还是停车供给都明显不足.2013年年末全市民用车辆拥有量达到255。1万辆,比上年增长14。2%.数据显示,从2004年到2014年,郑州市区建成面积扩大了2倍,市区人口数量增长近1倍,实际运行的机动车数量却增加了5倍.而郑州市区道路里程仅增长1倍,路口数量增加75%.快速增加的私家轿车,而道路基础设施建设滞后,使郑州堵车成为常态,而碰到恶劣天气或者节假日,堵车就更严重,交通压力大增.

3。4 商品住宅供给没有人口发展很好结合

郑州首先作为人口第一大省的省会,自身也拥有很大的人口基数,其房地产业拥有着非常旺盛的刚性需求;其次,随着河南省城市化进程不断推进,外来人员越来越多,外地人置业,年轻人结婚用房等因素都商接影响着郑州房地产的需求.2008年以来,在郑州市区或者郊县职业的群体中,6

郑州市商品住宅市场健康发展对策研究
人口和城市论文

0%是非郑州人,只有40%是郑州市区或者郊县的人.

未来我国老龄化趋势严重,郑州市也存在同样的问题.根据人口学专业人士预测,到2020年,60岁及其以上的老人占到郑州市城镇总人口的14。7%,到2030年占21%,到2050年将占到30。54%.如今,已有针对富裕老年阶层所建立的老年性的住宅地产,该类地产使老年人不仅颐养天年也能使他们享受到天伦之乐,但低收入人群一般都消费不起.社会上公立的养老院和敬老院之类床位紧张,入住的年龄从之前要求的60岁已经提高到了80岁,即使这样仍然满足不了需求,所以居家养老仍然是未来我市养老的主要模式.但是目前很多商品住房并没有考虑老人的需求,老人生活其中还有很多的不方便,比如多层楼未安装电梯,厕所没有安装扶手,地板砖不防滑、高层未建无障碍通道等.

3。5 房价上涨过快,超过收入增长速度

2006年郑州房价平均为2888元/平方米.2013年增加到7162元/平方米.平均每年增长21%.同期城镇居民可支配收入2006年,郑州市城镇居民可支配收入为11822元,到2013年增加到26615元,平均每年增长17。8%.

根据表3得出,郑州市房价上涨较快,从2006年到2012年增长率都在9%以上,房价与收入比都在23%以上,但还未达到泡沫临界值.

3。6 投资过热、施工面积远超过销售面积、空置率高

从表4数据可以看出,郑州房地产投资从2006年开始都已经超过占固定资产的临界值.

从表5数据可以看出,郑州市商品房施工面积是施工面积的好多倍,2008年甚至达到了12倍,这个是与当时国家执行4万亿政策有关.

从表6中可以看出,郑州房地产对银行依赖较高,产生的风险较大.一方面,房价继续走高,必然使金融风险不断积累.任何市场都不可能只涨不跌,房地产市场也不例外.一旦房价走势出现拐点,仅下跌的惯性就足以使银行不良贷款增加.另一方面,房价下跌同样会导致房地产业景气度出现变化,甚至个人购房贷款需求减弱.在房地产业没有“跌倒”前,房地产贷款是银行信贷资产中较优良的一块.假如房地产贷款出现风险,势必影响到整个银行业的利润水平.

关于郑州房屋空置率的调查,最有说服力的还是2010年河南财经政法大学学生进行的调研结果,花费两个月的时间,通过查验水、电、气表,点数“黑灯率”等调查手段,从郑州六个区29家大型楼盘抽取了约1。1万套商住房进行空置率调查.调查结果表明,郑东新区商住房空置率高达55。17%,其他五区也都超过20%.而国际标准是10%,可见泡沫现象较严重.城镇的空置房,绝大多数并没有参与到市场流通中去,只是待价而沽的囤积而已.也正是这种缺乏流通,为房价的攀升起到了推波助澜的作用.而由囤积导致的空置住房的背后,则是社会资源的巨大浪费和严重的分配不公.

4 对策

4。1 合理利用土地资源、加大对城市的长远规划

土地资源归地方政府垄断,该原因是引起房价持续上涨的一个最为重要的因素,在中国土地不可能私有化的前提下,改革土地制度,使原来拥有土地使用权的人直接让渡土地使用权给房地产开发商,减少中间交易环节,将有效降低建房成本.将土地资源归第三方民间中介机构来监管,与城市发展有序结合.城市规划过程中的土地资源利用,是决定城市发展的重要因素,高效合理利用城市土地资源,决定着一个城市未来发展的潜能.城市功能和体系建设的日益完善,需要城市规划者努力去推动,只有着眼于长远,才能将城市资源惠及子孙.

4。2 改善城市环境,加大基础设施建设

郑州的地理区位优势非常明显,地处中原大地的核心,每天都在发生变化,但是城市的环境与其他城市相比还需要提高,增加房地产建设中绿化面积,为子孙后代创造一个良好的环境,虽然牺牲了眼前的利益,但是长远来看,还是有益的,使郑州真正成为绿城.减少煤炭使用,建设清洁型供热工租.禁止高污染企业进驻,分散工厂,减少交通废气的排放量,提倡市民用公共交通出行,加大公共交通供给力度.加大植树力度,增加绿地覆盖率.加大垃圾分类处理宣传力度,安排专人垃圾分类.加大污水处理能力.

4。3 根据人口结构变化来调整房地产发展方向

首先,应加强人口结构因素对房地产业影响的监测预警,及时向房地产企业和公众发布相关信息,便于其对人口结构因素做出合理预期.其次,由于房地产建设周期相对较长,政府也要根据人口监测结果,前瞻性地调整土地供应规模、商品房供给结构,避免资源的浪费.针对郑州市未来城镇化目标,确定农村人口转移到城镇的数量,根据郑州市现有的人口结构,预测未来的人口状况,做到合理布局,逐步开发,才能不断满足需求,又不使供给过剩,同时考虑人口老龄化趋势,多开发养老地产项目.

4。4 对空置过久的房屋征收空置税

在中国,目前房地产是投资、储藏财富的工具,有些人买房后自己不用,也不出租,让其空置,变成了虚假的需求.这给了政府和市场一个错误的信息,导致价格上涨.因此,应该让业主增加空置的成本,他就会把这个房子出租或卖出去,供应量增加,价格就跌了.空置税,是指对超过一定期限无人居住的空置房屋所征收的一种惩罚性税负.进行居住登记的居住人在登记期间对所登记的房屋拥有居住和使用权,且不用交付费用,如果房屋出租则不收取费用.房屋空置税按月按面积来征收.如采取空置6个月以后要收“空置税”的办法,比收转让税的效果还要好.在不动产登记信息系统即将诞生的前提下,该项工作将由不可能变成可能,该方法主要是不好确定空置方法,以及如何确定税率.超过一定期限不缴纳空置税,将其房纳入保障房范围.房屋空置税征收后专项用于政府保障房建设.

[基金项目]本文系郑州市科技局软科学研究计划“郑州市稳控房价确保房地产健康发展对策研究”(项目编号:141PRKXF624)阶段性研究成果.

[作者简介]牛静敏(1981-),女,河南林州人,应用经济学博士学位,讲师.研究方向:房地产经济.

[ 参考文献 ]

1、我国大城市人口规模估算与调控路径选择张强1,周晓津1,2(1 广州市社会科学院 经济研究所,广州 510410;2 中国社会科学院 金融研究所,北京 100028)目前,人口大规模跨地区流动是我国大城市人口膨胀的主要推动因素。利用

2、国内外流动人口半城市化问题研究综述(大连大学 经济管理学院, 辽宁 大连 116622)中国特有的城乡二元模式以及户籍制度对中国流动人口城镇化产生巨大影响,因此,在流动人口半城镇化方面形成了中外分化的研究格局。首先介绍了西方早期

3、城市社会空间分异及规划策略响应———基于第六次人口普查数据 康彩红曲亮 (吉林建筑大学城建学院,吉林长春130061) 摘要院人口是衡量城市和社会发展好坏与否的标准,坚持城市的策略响应,真正将城市分异减少到最低,将城市的规划向现代化迈进,切

此篇论文浏览归纳:熟读此篇有关人口和城市方面的论文后,对学生们在撰写本科和硕士毕业论文研究生以及专科毕业生论文人口相关论文开题报告范文和论文格式以及文献综述模版时会起到帮助。

本篇有关人口和城市毕业论文范文免费供大学生阅读参考-点击更多280457篇人口和城市相关论文开题报告格式范文模版供阅读下载
延伸阅读: 农村人口都市化论文城市照明论文城市建设论文中外城市建筑史论文城市经济学论文城市轨道交通论文道路规划论文地理学年论文地理学毕业论文城市地理论文
人力资源管理师论文模板 安全工程研究生论文 技师汽修论文 饮料与健康论文 有关家教方面的论文 高考论文注意事项 旅游管理论文多少字 社区矫正工作论文 论文纲要格式及范文 景观园林设计论文