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【研究生论文】浅论以房养老的实践探索与发展路径分析(论文参考文献)

星级: ★★★★ 期刊: 《中国市场·城市研究方向》作者:刘婷,张小楠浏览量:2195 论文级别:热门本章主题:住房和模式原创论文: 5156论文网更新时间:01-06审核稿件编辑:Ingram本文版权归属:www.5156chinese.cn 分享次数:1772 评论次数: 1395

导读:此篇文章是住房和模式相关的论文开题报告ppt,供需要写此方面相关本科和硕士以及专科生毕业论文的学子们鉴赏。

刘婷,张小楠

(新疆农业大学 管理学院,新疆 乌鲁木齐830052)

[摘要]通过对国内主要的“以房养老”实践进行剖析,总结出我国“以房养老”实施中面临的现实困境;通过总结国外“以

优秀住房研究生论文写作技巧分享
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房养

以房养老的实践探索与发展路径分析
住房和模式论文开题报告ppt

老”的主要模式,得到如下重要启示:合理的、多层次的产品设计是

这篇以房养老的实践探索与发展路径分析原创出处:http://www.5156chinese.cn/jingji/524786.html

基础,政府担保和监管是关键,法律健全是保障;最后提出加强“以房养老”的关联性研究、加强“以房养老”的市场环境的建设、推动相关法律法规的探索与完善、积极探索有针对性的“以房养老”试点等政策性建议.

[关键词]以房养老;模式;困境;建议

[DOI] 10。 13939/j。 cnki zgsc。 2015。 26。 190

1 “以房养老”的内涵

1。1 “养老”的含义

养老应该包括三方面内容:一是老有所养;二是老有所居;三是老有所慰,即老年人能够得到生活上的照料和精神上的慰藉.

1。2 “以房养老”的含义

所谓“以房养老”,简单地说,就是年轻时“以钱买房”,年老时“以房换钱”.以房养老有多种操作模式,主要有租售换养、以大换小、售房入住养老院、售后返租、异地养老、反向抵押贷款等多种模式.其中,住房反向抵押贷款是众多以房养老模式的高级表现形式.它是以住房为载体,金融保险为手段,养老保障为目的,是将拥有住房的价值,尤其是自己死亡后住房的剩余价值在自己生前提前变现运用到养老的方式.“以房养老”的主要表现为住房反向抵押贷款模式,也称“倒按揭”.

2 我国“以房养老”实践与现实困境

2。1 南京“以房换养”模式

2005年,南京汤山留园老年公寓在全国首家推出了“以房换养”模式,该模式的主要内容是:年龄满60周岁的老人,拥有南京市明晰产权60平方米以上的住房,不论其身体健康状况如何,只要自愿将其房产抵押,经公证后入住老年公寓,则其以后的食宿、医疗等全部生活费用由老年公寓负责,个人终身免交一切费用;老人的房产则由老年公寓对外出租,收入归老年公寓所有;待老人去世后,房屋的产权归至老年公寓.模式实施之初,曾受社会和媒体的广泛关注,但因各种因素的影响,并没有得到消费者的认可.

2。2 上海“售后返租”模式

上海市公积金管理中心于2007年推行“售后返租”模式.此种模式的做法是:65岁以上,有50平米以上住房的老年人,先将房产 给市公积金管理中心,一次性获得房款,老人再用所得款项重新向管理中心租住此套住房,双方自行约定租期,租金与市场价等同,但需一次性付清.租期到约后,如果老人仍健在,那么老人可以继续租住并且租金全免,如果老人在租期内去世,剩余的租金要返还至老人的遗产继承人,老人的房屋则由公积金管理中心用于城市的廉租房建设.上海纳入试点的曾有20多户家庭,但由于很多老人的子女不赞成将房屋产权变卖给公积金管理中心,该模式在推广过程中遇到了较大的阻力.

3 国外“以房养老”模式与经验

当前,美国的“以房养老”有三种方式:房产价值转换抵押贷款计划(HECM)、住房保留计划(HomeKeeper)和财务自由计划(Financial Freedom).其中前两种是由公营机构推出并由政府担保的,最后一种是私营机构推出的.从适用对象上看.HECM计划主要适用于拥有较低价值房产的借款者,Home Keeper计划适用于拥有中等价值房产的借款者,而Financial Freedom适用于高档房产的持有人.HECM计划是由美国联邦政府提供担保,由住房与城市发展部设立,由联邦住房管理局运营.它为老年人提供了一种贴现其住房余值来养老的金融机制,使老年人在不放弃居住权的前提下,将他们所拥有的房产价值的一部分变现,以支付比如医疗、家庭装修、购买长期看护保险、或用于其他任何用途.该计划是在全联邦范围内发放的,主要满足那些拥有住房,但经济窘迫的老年人保持生活质量的需要.申请者必须事先提出申请,并签订借贷协议.但该贷款是免税的,借款人不需要提供任何收入证明.该计划已经成为美国发放量最多,普及最广、覆盖面最大、最受老年人欢迎的以房养老产品.对于HomeKeeper计划来说,联邦抵押协会(Fannie Mae)不仅是该产品的设立者,而且是二级市场上的购买者.Fannie Mae的主要业务有两类:(1)通过发行住房抵押债券,筹措资金,从一级市场购买住房抵押贷款及反向抵押贷款,经过证券化之后,再 给投资者;(2)按揭投资业务,即通过发行债券筹集资金,买入机构按揭或是重新向投资者买入其担保的按揭证券.在美国,Fanrue Mae是反向抵押贷款二级市场上唯一的收购者,它的存在为反向抵押贷款产品的流通构建了一个有效平台.Financi

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al Freedom计划是由一家私营机构一老年人财务自由基金公司提供的住房反向抵押贷款产品.1996年以前,美国有三家私营公司开展反向抵押贷款业务.期间,有2家终止了此项业务.目前,美国反向抵押贷款市场上,除HECM计划和Home Keeper计划之外,只有Financial Freedom -家私营公司在运作.该计划主要面向“特大型”的反向抵押贷款,最高贷款额可达70万美元.因此,它主要适用于拥有高档住房的老年人.

4 结论与建议

作为我国居民养老的一种新尝试,“以房养老”有助于丰富我国养老模式、促进养老资源优化配置,但是现实中我国各地的“以房养老”试点大都无疾而终,主要是因为受到以下四个方面条件的制约:一是制度层面,国家强制推行基本养老保险制度与市场上的“以房养老”模式共存,容易混淆制度性安排与市场性做法的界限;二是政策层面,主要体现在城市住宅用地使用权的规定,限制了“以房养老”模式的推广;三是技术层面,主要表现在我国金融市场不成熟,缺乏专门的“以房养老”的运营机构;四是法律层面,主要是因为现有的法律法规无法与“以房养老”的相关规定有效衔接.本研究结合国外“以房养老”的实践经验,提出以下几点建议:第一,加强“以房养老”的关联性研究,以此推进该项改革的顶层设计和制度准备,理清基本养老保险和“以房养老”的关系,基本养老保险制度是主体,“以房养老”是基本养老保险制度的有效补充;第二,加强“以房养老”的市场环境的建设,促进贷款机构、保险机构、评估机构、仲裁机构的良性发展,通过引入专门的“以房养老”运营机构,使得“以房养老”的实施更加专业化;第三,推动相关法律法规的探索与完善,使相关法律与“以房养老”的具体细节相结合,以弥补法律监管事实上存在的疏漏和盲区;第四,积极探索有针对性的“以房养老”试点,以本次全国层面“以房养老”试点启动为契机,探索可推广、可复制的经验,推动“以房养老”的扩围.

[作者简介]刘婷(1984-),女,新疆哈密人,硕士研究生在读.研究方向:行政管理.导师:张小楠.

[ 参考文献 ]

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