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【技师论文】浅论“营改增”后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算(论文题材)

星级: ★★★★★ 期刊: 《国际商务财会》作者:李建鹏,史瑞学浏览量:3527 论文级别:优秀本章主题:价款和土地原创论文: 5156论文网时间:2016年2月11日审核稿件编辑:Grover本文版权归属:www.5156chinese.cn 分享次数:3352 评论次数: 3657

导读:本篇文章是价款和土地类的论文,提供给准备写作相关这方面论文 开题报告的应届毕业生们提供参考阅读下载。

(上海中建东孚投资发展有限公司) 【摘要】“营改增”政策及其实施细则出台后,房地产企业

所期盼的土地价款税前抵扣一事基本实现.然而,房地产企

业计算销售额时允许将土地价款扣除这一规定,也一定程度

上为企业进行税务筹划留下空间.本文结合国家出台的各

项法律法规,进一步探讨企业利用“支付政府土地价款”这一

新概念,进行房地产企业增值税筹划及会计核算管理,为企

业降低税负、尽快规范增值税下会计核算提供参考.

【关键词】营改增房地产土地价款税务筹划

会计核算

【中图分类号】F812。42/F275

“营改增”工作是国家整个“供给侧”改革中的

重要一环,目的是减少甚至消除经济流通环节中重

复征税的现状,总体上降低行业税收负担,有利于

行业经营模式创新,更有助于促进企业自身更好、

更快地适应市场经济发展.

房地产“营改增”后,增值税替代营业税,允许

企业生产经营环节抵扣上游环节已纳税款,从而消

除重复征税的弊端,减轻企业税负.然而,房地产

企业一般计税方式下所发生的土地成本,根据财税

[2016]36 号文件及其实施细则规定,只允许将支付

政府土地价款部分抵减销项税,其他土地购置及拆

迁成本均不允许抵扣,从而不利于企业税负降低,

但同时也为企业在现有法律法规框架下进行有关

土地成本税务筹划留下一定空间.

一、“营改增”后房地产新项目土地成本税务筹

划的必要性

(一)土地成本占房地产企业开发总成本比重

大,进行税务筹划符合企业收益最大化原则.伴随

房地产行业市场竞争愈演愈烈的趋势,各地不断涌

现新的“地王”,巨额的土地成本已经成为房地产企

业经营成败的关键因素之一、增值税下,企业支付

政府部门土地价款高低,最终会以杠杆原理的形式

影响项目开发经营的整体税负.因此,土地成本税

务筹划工作必然是房地产企业内部管理的重点.

(二)基于财政部、国税总局发布的财税[2016]

36 号及国税总局发布的2016 年第18 号公告等文

件,各地国税局相继出台具体实施办法,基本上明

确了房地产企业增值税销售额计算中允许扣除的

土地价款只限“向政府、土地管理部门或受政府委

托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金”.

然而,实际操作中企业支付政府部门的市政配套

费、政府主

“营改增”后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算
价款和土地论文 开题报告

导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其

他成本费用,金额大且取得的合法凭证基本上是国

家财政部监制的资金往来结算票据或地方政府(非

税收入)票据,增值税下无法取得进项抵扣或销项

抵减,造成企业实际税负仍然很高.

二、增值税下房地产新项目土地成本税务筹划

实施方案及建议

(一)实际谈判中,扩大“营改增”政策中“支付土

地价款”的界定范围

根据2011 年1 月21 日国务院颁布的《国有土地

上房屋征收与补偿条例》第四条规定,“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”.

因此,有关拆迁系列成本费用纳入目前增值税下只

允许销项抵减的“土地出让金”提供了可能.企业

在签订土地出让合同时,应争取将涉及项目有关拆

迁的费用一并纳入“土地价款”合计金额中,加大了

未来增值税下销项扣除基数,从而合法有效地降低

企业税负.

(二)合理控制拿地成本在开发总成本中的比

例,收窄企业收益流失范围

财税[2016]36 号文件中明确规定土地出让金

可以增值税下抵减销项税,据此模拟测算,若企业

在同样开发规模、同样设计规划条件下,获取不同

价格的土地,企业可根据自身发展战略不同做出合

理选择:

1。追求营业收入规模最大化的企业,在同样售

价水平下,合理利用土地价款杠杆作用,将因此所

抵减的销项税转化为营业收入.根据国税总局

2016 年第18 号文件,销项税=(全部价款和价外费

用-允许扣除的土地价款)÷(1+11%)×11%,从而可

确认营业收入=全部价款和价外费用-销项税,相比

提供货物销售行业,房地产企业核算所确认的收

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中因土地价款抵减销项税而有所增加,具体金额=

土地出让金×(1÷(1+11%)×11%).

2。兼顾收入、利润规模双赢的企业,应优先选

择供不应求的市场获取土地,同时应考虑市场环境

中客户积极接受因土地价格转移到销售价格的能

力,如果可消化价格差,应优先在该市场拿地.由

于土地价款将所抵减的增值税销项税转化为营业

收入,并且除附加税外,增值税不纳入税前利润扣

除项.因此,企业在获取较高价格土地的同时,可

以较低增长幅度提高销售价格,同样可以在不减少

利润总量的情况下,获得收入、利润规模双赢的效

果.

三、增值税下房地产新项目土地成本核算会计

分录设计及实务案例

(一)土地成本依据“价税分离”原则核算入账

根据国家税务总局2016 年18 号文件规定:适

用一般计税方法计税的房地产企业,按照取得的全

部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应

土地价款后的余额计算销售额,即土地价款抵减销

售额而减少销项税.根据财政部发布的《关于印发

<营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定>

的通知》(财会[2012]13 号)规定:一般纳税人提供

应税服务,试点期间按照营业税改征增值税有关规

定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价

款的,应在“应交税费-应交增值税”科目下增设“营

改增抵减销项税”专栏,用于记录该企业因按规定

扣减销项额而减少的销项税额,同时,“主营业务成

本”等相关科目应按照经营业务种类进行明细核

算.

1。支付政府土地价款时

房地产企业支付政府土地价款时,按规定允许

扣减销售额而减少的销项税额,借记“其他应收款-

营改增抵减销项税额”科目,按实际支付与上述增

值税额的差额,借记“开发成本-土地购置成本-土

地出让金”,按实际支付金额,贷记“银行存款”.

案例1:甲房地产企业2016年5月5日支付政府

3。5 亿元获取了一宗土地,用于商业、住宅混合型开

发,并取得财政部监制的资金往来结算票据,该房

地产企业采用一般计税方法计税,会计分录处理如

下:

因土地价款抵减销项税=35000÷(1 + 11%)×

11% =3468。47 万元,开发成本入账金额=35000-

3468。47=31531。53万元.

借:开发成本/土地购置成本/土地出让金

31 531。53

其他应收款/营改增抵减销项税额

3 468。47

贷:银行存款/人民币35 000

2。企业当期结转并确认收入时

根据国家税务总局公告2016 年第18 号规定,

项目结转当期确认销项税时允许扣除的土地价款

=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可

供销售建筑面积)×支付的土地价款,从而减少增

值税销项税额,借记“应交税费-应交增值税(营改增抵减的销项税额)”,贷记“其他应收款-营改

增抵减销项税额”科目;期末,当期销项税额扣减

当期允许抵减销项税额和预缴税款后的净值大于

当期允许抵扣进项税额,则借记“应价税费-应交

增值税(转出未交增值税)”,贷记“应交税费-未交

增值税”.

案例2 续案例1,甲房地产企业2016 年11 月

达到预售条件时,总可售建筑面积120 000 平米.

11 月份前累计取得可抵扣增值税专用 进项税

额200 万元.11 月份预售建筑面积为1 200 平米,

预售价款5 550 万元,预缴增值税额150 万元,均未

开增值税 .

2016 年12 月25 日将11 月份预售的房屋交房,

当月建筑主体工程取得可抵扣增值税专用 进

项税额50万元.税务处理及会计处理如下:

①交房结转收入并确认销项税额=5 550÷(1+

11%)×11%=550 万元,

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收入金额=5 550-550=5 000

万元.

借:预收账款5 550

贷:主营业务收入5 000

应交税费-应交增值税(销项税额)550

②根据结转收入对应建筑面积,确认当期允许

扣除土地价款抵减的销项税=1 200÷120 000×

3 468。47=34。68万元

借:应交税费-应交增值税(营改增抵减的销

项税额)34。68

贷:其他应收款-营改增抵减销项税额

34。68

③计算2016 年12 月应交纳增值税(次月申报

未交增值税额)=550-34。68-200-50-150=115。32

万元

借:应交税费-应交增值税(转出未交增值

税) 115。32

贷:应交税费-未交增值税115。32

④2017年申报交纳上期未交增值税

借:应交税费-未交增值税115。32

贷:银行存款115。32

(二)土地成本核算不考虑“价税分离”

根据国家税务总局2016 年18 号文件规定:一

般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣

除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价

款.而且财会[2012]13 号是截止目前财政部统一

规范企业“营改增”后会计处理的唯一文件,发布时

间较早,参考价值有限,有关房地产企业“营改增”

后会计分录的设计空间仍然较大.笔者认为,只要

在操作规范、满足税法要求的前提下,土地价款期

初仍按照全额借记“开发成本/土地购置成本/土地

出让金”,按照实际支付金额贷记“银行存款”.在

满足项目结转确认收入时,仅按照对应比例确认当

期允许抵减的土地价款而计算当期销项税,不再使

用“应交税费-应交增值税(营改增抵减的销项税

额)”、“其他应收款-营改增抵减销项税额”等会计

科目,减少核算中繁琐环节.

综上案例1、案例2,税务处理及会计处理如下:

①支付政府土地价款

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借:开发成本-土地购置成本(土地出让金)

23 000

贷:银行存款23 000

②项目结转并确认收入,计算当期销项税=

(5 550-1 200÷120 000×35 000)÷(1+11%)×

11%=515。32 万元,当期确认收入金额5 034。69=

5 550-515。32

借:预收账款5 550

贷:主营业务收入5 034。69

应交税费-应交增值税(销项税)

515。32

③计算2016 年12 月应交纳增值税(次月申报

未交增值税额)115。32万元=515。32-200-50-150.

借:应交税费-应交增值税(转出未交增值税)

115。32

贷:应交税费-未交增值税115。32

④2017年申报交纳上期未交增值税

借:应交税费-未交增值税115。32

贷:银行存款115。32

责编:险峰

[ 参考文献 ]

1、农村剩余劳动力转移和土地流转(山西师范大学,山西 临汾 041000)“三农”问题是我国十分重视的问题之一,相继有很多专家和相关人士对这一问题研究和调查。此问题的解决非常重要。我国农村人群密集度非常低,没有足够的经济发展

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