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【留学生论文】浅论不动产善意取得制度——对我国《物权法》第106条规定的 (论文参考文献)

星级: ★★★★★ 期刊: 《学理论·上旬刊》作者: 李俊贤浏览量:5427 论文级别:高评本章主题:善意和不动产原创论文: 5156论文网时间:2010年7月6日审核稿件编辑:Elvis本文版权归属:www.5156chinese.cn 分享次数:1094 评论次数: 4869

导读:本篇文章是善意和不动产类的论文,提供给准备写作相关这方面小论文格式范文模板的应届毕业生们提供参考阅读下载。

(福建均融律师事务所,福建 厦门 361001)

摘要:根据《物权法》第106条之规定,我国把动产与不动产都作为了善意取得制度适用的对象.把不动产纳入善意取得制度范畴基于对静态所有权的保护和动态市场经济中商品流通秩序之间权衡所作出的价值选择,也是对多国都已明确规定不动产适用善意取得制度的回应及对先前《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条的确认.在具体适用《物权法》第106条的情形中,违章建筑不属于不动产的范畴,不能适用善意取得制度;市房产在转移所有权登记过程中如果权利人或利害关系人以事前未经其许可为由要求房产登记部门撤销登记,房产部门应根据《物权法》第106条之规定对受让人取得房产时是否为善意进行审查,以保护交易安全,维护第三人的合法权益.

关键词:物权法;不动产;善意取得;违章建筑;撤销登记

中图分类号:D923 文献标志码:A 文章编号:1002-2589(2011)19-0115-02

自“以手护手”原则作为民法领域善意取得制度的雏形在日耳曼法中确立至今,善意取得制度已经成为民法领域一项重要的制度被世界各国民法所广泛采纳.关于善意取得的客体包括的范围,各国民法的规定却不尽一致.根据我国2007年3月16日颁布的《物权法》第106条之规定,我国把动产与不动产都作为了善意取得制度适用的对象,一举打破了1986年《民法通则》中善意取得只适用于动产的限制,可以说《物权法》第106条的规定适应了市场经济保护动态交易安全的趋势,符合世界民法的发展潮流.但《物权法》颁布至今不到三年,关于不动产是否应当适用善意取得,适用善意取得的不动产之范围,在实际操作过程中如何适用民法理论和实物界都时有争论.本文拟以《物权法》第106条的规定为基础,从不动产适用善意取得制度的必要性出发,探讨不动产善意取得的相关问题.

一、概念界定

要探讨不动产的善意取得,首先要明确有关概念的内涵和外延,本文要用到的重要概念包括:不动产、善意取得和权利外观.

(一)不动产

传统上划分动产和不动产的是以物是否能移动以及移动后是否会减损物的价值为判定标准,也就是说不动产必须至少符合两个条件中的其中一个,要么不能移动,比如土地;要么虽然能移动但移动后物的性质改变价值降低,比如定着在土地上的建筑物、庄稼等.1995年的《担保法》第92条规定了不动产的外延:“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物.”笔者认为,这样的定位已与《物权法》的有关规定相冲突,现在国际上对不动产的判断已不单单从以上两点出发,而是综合考

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虑了价值、权利变更的要件等因素,诚如孟勤国先生所言,“人类为什么要区分动产和不动产,一言以蔽之,是为了将具有重要社会意义的财产从一般财产中抽离出来,予以一般财产所没有的管理和保护.”《物权法》第24条的规定所表达的立法意图也印证了不动产外延的扩大趋势.

(二)善意取得

善意取得制度是民法长期发展所结出的智慧结晶,从最初的罗马法偏重对静态所有权的保护,到日耳曼法基于“以手护手”原则对所有人返还请求权的限制,再到现代意义的善意取得制度,历经两千多年.现代意义的善意取得是指无权处分他人财产的财产占有人在将他人财产不法转让给第三人后,如果受让人在受让时是善意的并且支付了合理对价,就可依法获得对该财产的所有权.原所有人不得要求受让人返还财产,只能要求无权处分人赔偿损失.善意取得制度是在所有人权利保护和交易安全及第三人信赖利益保护之间作出的价值抉择,它适应了商品经济的发展,对减少交易成本,保障商品交易秩序的稳定有着重要意义.

(三)权利外观

1906年,德国学者雅科比(Jacobi)在DasW ertpapier a ls Legitim a tions mittel一书中首次使用权利外观一词,自此以后权利外观被广泛应用于法学研究和司法实践中.我国民法中常见的“表象”、“表见”等概念,皆源自德文“Rechtsschein”,即权利外观一词[1].所谓权利外观,是指权利的外在表象,是把原来抽象的权利具体化为外在的表现形式.比如证明专利权的专利权证书,表明婚姻关系的结婚证等等,就属于权利外观的范畴.针对本文所要讨论的不动产所有权,其权利外观是指不动产依法初始登记和变更登记所记载的一切事项.

二、把不动产纳入善意取得制度范畴的必要性

笔者认为,《物权法》第106条之所以把不动产囊括在善意取得制度的保护范围内,有内在和外在两个原因:

内因是基于对静态所有权的保护和动态市场经济中商品流通秩序之间权衡所作出的价值选择.根据价值位阶原则,当法的价值发生冲突时,要根据不同价值各自的位阶,保护位阶在前的那个法的价值.随着当今世界贸易、物流飞速发展,保护交易安全已经成了现代民法的重要任务,毕竟在日益普遍的不动产商品交换中,买方没有足够条件和精力考察相对方对于标的物所享有物权的真实状态,而只能根据权利外观所展示的权利内容与相对方交易,当权利外观和真实权利状况不一致即相对方为无权处分人时,如果不把不动产纳入善意取得制度的适用范围内则意味着已经形成的财产关系被推翻,买方还须退还标的物,这样不仅使得买方基于权利外观的信赖利益受到损害,还大大增加了交易成本,破坏了商品流通秩序,不利于市场经济的运行和发展.因此,从这个意义上说,不动产的善意取得制度正是顺应商品时代发展的潮流而作出的回应[2].

外因包括两个方面,第一,许多国家都已明确规定不动产适用善意取得制度,如《瑞士民法典》第973条第1款规定:“出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或其他权利的人,均受保护.”《德国民法典》第892条规定了基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利.此外,我国台湾地区《民法物权编部分修文草案》第759条第2项也规定:“因信赖不动产登记之善意第三人,已依法律行为为物权变动之登记者,其变动之效力,不因原登记有无效或撤销之原因而受影响.”第二,在物权法出台之前,我国的相关法律法规就已经间接承认了不动产可以成为善意取得制度的客体.根据最高人民法院1988年公布的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条的规定,“在共同共有关系存续期间,部分共

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有人擅自处分共有财产的,一般认定无效.但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿.”这里只表明财产的所有状态的共有,并没有区分是动产还是不动产,实际上已经承认不动产的善意取得.

三、不动产具体适用《物权法》第106条若干问题分析

(一)违章建筑的适用问题

违章建筑是指违反国家相关法律法规(《城市规划法》、《土地管理法》、《村庄和集镇建设管理条例》)或未经有关主管部门批准而擅自建造的建筑物.对于违章建筑的性质,民法学界得出了两种截然不同的结论,一种观点认为其为动产,违章建筑虽本身因为不具合法性而其所有权和相关权能得不到承认,但构成违章建筑的建筑材料本身作为动产的性质还是被法律所保护的.另一种结论认为违章建筑应该属于不动产,违章建筑虽然不具备某些合法性要件,但作为建筑物的一种其自然属性与合法建筑并无二致,只是所有权权能存在瑕疵,并不能因此否认其不动产性质.

笔者同意前一种观点,根据现代民法的观点,所有权包括了占有、使用、收益、处分四项完全的权能,欠缺任何一项都不能称其为所有权,也就是说没有存在瑕疵的所有权.正如黑格尔所说,仅仅是部分的或暂时的归我使用,以及部分的或暂时的归我占有,是与物本身的所有权有区别的.因此,违章建筑人不能享有对违章建筑的所有权,把违章建筑当做不动产作为转让的标的是不受法律保护的,其转让行为无效,自然也就不存在善意取得的适用问题.但要区分一种情形,如果以构筑违章建筑的建筑材料而不是违章建筑本身作为转让的标的,由于其作为动产意义上的所有权受法律所保护,其就可以成为善意取得制度的适用客体,但此时保护的是善意第三人对建筑材料这个动产所有权归属的信赖利益.

(二)不动产登记过程中的适用问题

主要是城市房产在转移所有权登记过程中的具体适用问题.《城市私有房屋管理条例》规定城市私有房屋转让产权必须进行登记,在实际运行中可能会出现这样一种情况:在房产 完过户登记手续后,房产的真正权利人或利害关系人以事前未

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经其许可为由要求房产登记部门撤销登记.根据《城市房屋权属登记管理办法》第25条规定的登记机关注销房产权属证书的四种法定情形,只要申请人存在申报不实的情形登记机关就可以撤销登记,对于房屋受让人是否符合善意取得的条件则不在登记机关的审查范围之列.也就是说,在这种情况下,只要权利人或利害关系人证明自己对所转让之房产确享有权利,房产登记部门就可以绕开

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《物权法》第106条之规定撤销登记.这种做法在实务中不乏先例,在学理上也有支持,有的学者认为,对城市私有房屋来说没有实行善意取得制度给予保护的必要[3],撤销登记是一种行政行为,是否撤消应当根据有关行政程序的规定操作,至于民事上受让人是否构成善意取得,则不属于登记机关的审查职责[4].笔者对此不敢苟同,针对此种情形《物权法》是否适用的问题,根据《立法法》第78、79、80、83条所确立的“新法优于旧法”、“上位法优于下位法”的原则,《物权法》无论从制定时间还是在法律体系中的法律效力位阶均优于2001年国务院制定的《城市房屋权属登记管理办法》,此种情形毫无疑问应当优先适用《物权法》,对受让人取得房产时是否为善意进行实质审查,只有这样,才符合商品交易的市场原则,保障交易安全,维护善意第三人的合法权益.

[ 参考文献 ]

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