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【院校论文】浅论房地产价格与金融支持过度的关系研究(论文参考资料)

星级: ★★★★★ 期刊: 《改革与开放》作者:马晓科浏览量:4966 论文级别:热门本章主题:房地产和金融原创论文: 5156论文网时间:2015年8月2日审核稿件编辑:Victor本文版权归属:www.5156chinese.cn 分享次数:3906 评论次数: 3655

导读:怎么写作好房地产和金融相关方面的论文。本篇房地产价格与金融支持过度的关系研究中的相关论文后的参考文献希望会对你的写作带来参考帮助以解你的写作忧愁。

马晓科

摘要:本文分析了房地产价格与金融支持过度之间关系的理论模型,探讨了金融过度支持房地产的原因,并对房地产价格与金融支持过度之间关系进行了实证分析.从长期来看,商品房销

房地产价格与金融支持过度的关系研究
房地产和金融论文后的参考文献

售均价的提升是房地产金融支持额上升的Granger 因,房地产金融支持额的提高是商品房销售价格上涨的Granger因;房地产金融支持额具有某种“惯性”增长.为规范房地产市场,调整房地产金融支持额,相关政策的实施一定要持之以恒方可见效.

关键词:房地产价格;金融支持;经验分析;时间序列分析

一、房地产价格与金融支

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持过度的理论模型分析

国内外学者对于金融支持与房地产价格之间的关系都有一定的研究,并认为金融支持对房地产泡沫的生成起到了关键的作用.Collyns 和Senhad 对泰国、韩国、新加坡和中国香港这4个东南亚的国家和地区的研究指出,银行信贷的增长和房地产价格的上涨有显著的同步效应.李悦享认为银行信贷扩张是导致房地产泡沫产生的直接原因,并采用2002~2007年间的数据进行实证分析,论证了房地产信贷与房地产泡沫的正相关性.

周京奎构建的“金融支持过度与房地产泡沫生成和演化模型”,考虑了两种情况:第一种情况假设购房者和房地产开发商都用自有资金进行购房和投资,不从银行贷款;第二种情况假设购房者和房地产开发商都可以从银行取得贷款.

在第一种情况下,通过在购房者的可支配收入约束下选择其房地产购买量以最大化其期望效用,

以及最大化房地产开发商的期望利润,

可以得到在完全竞争的市场条件下房地产市场供求均衡时的价格,也就是房地产的基础价值:

而在第二种情况下,如果购房者和房地产开发商都可以从银行获得贷款,房地产市场的均衡价格P(如下所示)就会高于其基础价值P? ;而且在这种情况下,房地产贷款的增加,也就是金融支持的增加将会引起房地产价格的上涨.

不仅如此,如果房地产开发商和购房者都可以从银行获得贷款,同时在房地产市场上存在着群体性的投机行为的话,并且在时,房地产市场的均衡价格将会进一步上升,这一上升的部分我们称之为泡沫.这时房地产市场的均衡价格为

从(1)式和(2)式我们可以看出,房地产的价格P与信贷量L成正比例关系.在银行信贷的参与下,在房地产价格因为某种特殊因素而出现短期的价格上涨时,房地产拥有人的资产价值上升.而对未来房价进一步上涨的预期,将会使他们把房地产抵押给银行,获得贷款之后继续购买房地产.同时,由于从众行为、羊群效应的作用,更多的投资者和投机者将会进入房地产市场,房价的上涨使得对房地产有实际需求、并有购买力的消费者提早购房,从而进一步加大了房地产的供需矛盾,并使大量资金继续投入到房地产市场中来.

二、金融过度支持房地产的原因分析

周京奎(2005)的模型表明:房地产的价格P 与信贷量L 成正比例关系.(见图一)

那么,金融机构“过度支持”房地产业的原因何在呢?

1 不确定性

房地产作为一种具有双重属性(使用性、增值性)的资产,在较长的建设周期、资

金融通周期、销售周期和物业管理周期中存在着巨大的不确定性.周京奎认为:在房地产投资者的收益以及金融机构的贷款都存在不确定性时,由于正反馈效应,房地产投资者会出现过度借款的行为,并将导致金融支持过度.

2。信息不对称

房地产市场存在着严重的信息不对称问题,主要是在项目融资与开发过程中所存在的信息不对称.在信息不对称的情况下,投资者很难对变化着的市场做出准确地判断,加之房地产的建筑周期长、开发商的有效供给常常滞后于变化着的市场需求,而过度的炒作又常常会导致投资者高估或低估未来的收益.因此,房地产开发商从银行过度贷款、过度开发;同时,金融机构在利益的诱惑下,常常放弃贷款准则,对房地产金融支持过度,这就加快了房地产泡沫的产生.

3。逆向选择和道德风险

房地产是一个典型的“资金密集型”行业,其发展离不开金融的大力支持.但是,由于借贷双方之间存在着信息的不完备和不对称问题,使金融市场上出现严重的逆向选择和道德风险.这种道德风险在房地产价格上涨、抵押物的市值不断攀升时常常是不易被察觉的,大量银行资金的介入,就会加快资产价格的膨胀和泡沫的产生.

4。金融自由化

林杰瑞恩等强调金融自由化为经济泡沫的产生提供了制度基础.金融自由化降低了资本流动的交易成本,使得国际巨额投机资本频繁游荡,造成许多国家特别是新兴市场国家资产价格的动荡,从而加速了资产泡沫的形成.Bretrand(1996)分析了1985—1994年全球房地产价格波动状况,指出国际资本流动,资本市场自由化,金融管制放松,大量流动性资金涌入房地产市场是各国房地产价格波动和泡沫形成的原因.Krugman认为,在房地产市场中“所有泡沫都有一个共同点,即都是由银行融资的,其中最著名的例子是美国的储蓄和贷款协会”.

5。制度性缺陷

武康平、皮舜、鲁桂华的研究表明,中国现阶段的制度缺陷将导致房地产市场与金融市场的风险相互正向累积.在房地产市场供给相对固定、商业银行承担两类 成本、央行实施价格管制、监管当局实施资产比例管理等制度背景下,有正的边际私人利益的银行经理人,倾向于向房地产市场过度供给贷款,从而导致房地产价格相对于银行家无私人利益时的均衡资产价格而言,系统性地被高估.在商业银行与银行监管当局仅根据风险资产最近成交价格来预测银行贷款组合或贷款抵押物未来价值这一信息结构下,一次交易中所形成的房地产的市场风险,可能会随着时间的延续而逐渐积累.

三、房地产价格与金融支持过度关系的实证分析

1。经验分析

就“房地产金融支持额”来看,1998~2002年间贷款量增长幅度较为平稳,从2003 年开始贷款量迅速上升,2009 年上升幅度最大

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.同时,就“房地产市场商品房平均售价”来看,1998~2002年房价处于平稳上升的趋势,2003年房价开始迅速上升,尤其是2009年上升幅度最大.这初步印证了上文中周京奎的模型的结论:中国的房地产价格,随着银行对房地产行业贷款量的增加而增加.

2。时间序列分析

当商品房平均售价Y1做被解释变量时,商品房平均售价的滞后一期L1。Y 与Y1是负相关(相关系数-0。7061),统计检验在10%水平上显著;商品房平均售价的滞后二期L2。Y与Y1是正相关(相关系数0。5277),但统计检验不显著.所以,本期房价主要受前一年度房价变化的负效应影响,影响系数是0。7061.究其原因,这可能与我国对商品房市场的宏观调控有关,当前一年度房地产价格上涨明显时,国家会出台一定的调控政策,促使本期商品房销售均价有所下降.

当商品房平均售价Y1做被解释变量时,房地产金融支持额X1的滞后一期L1。X1 和滞后二期L2。X1 与Y1 都是正相关(相关系数分别为0。0332和0。0280),其中滞后一期L1。X1 统计检验在10%水平上显著,滞后二期L2。X1 统计检验不显著.也就是说,本期房价主要受前一年度房地产金融支持额的正效应影响,影响系数是0。0332.前一年度房地产金融支持额的增加,会使本期商品房平均售价增加.这进一步验证了周京奎和李悦享的观点:房地产金融支持额的增加,会使房价上升.

当房地产金融支持额X1做被解释变量时,房地产金融支持额X1的滞后一期L1。X1 和滞后二期L2。X1 与X1 都是正相关(相关系数分别为0。8860和0。5580),且统计检验都在5%水平上显著.这说明房地产金融支持额具有某种“惯性”增长.由于金融机构对房地产业的投资基数大,短期内的宏观调控并不会改变“房地产金融支持额度大”这一趋势,中长期累积起来的效果才会逐步显现.

3。Granger 因果分析

由表1可知,商品房平均售价和房地产金融支持额之间互为因果,这验证了Hofmann 的结论,即从长期趋势分析,房地产金融支持额的增加,是商品房销售均价上涨的原因;商品房销售均价的提升,也是房地产金融支持过度的原因.房地产金融支持额的提高,一方面通过提供更多的住房抵押贷款提升商品房的需求,另一方面大量的流动资金流入房地产市场,促使商品房销售价格在资金的推动下不断上升;而房价的上升,又会进一步提高房地产市场的投机性,刺激更多的资金进入房地产市场.

四、结论

1。我国的“房价收入比”均大于6,超过发展中国家的临界值,可以认为:目前中国已经出现了房地产泡沫.

2。从1998-2009年,“房地产金融支持额占信贷总额的比重”增加了将近9倍,以2003年为分界线,1998~2002年间为金融支持平稳区间,2003~2009年为金融支持危险区间.

时间序列分析表明:

(1)前一年度房价的上升,会使本期房价下降.当前一年度房地产价格上涨明显时,

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国家会出台一定的调控政策,促使本期商品房销售均价有所下降.

(2)前一年度房价的上升,会使本期房地产金融支持额下降;前两年度房价的上升,会使本期房地产金融支持额上升.且从长期来看,商品房销售均价的提升,是房地产金融支持额上升的Granger因.商品房销售均价的提高,虽然会使政府在短期内进行宏观调控,采取行政命令减少房地产金融支持额,但在长期必然会提升市场对房地产业发展的预期,包括:商品房价格上涨预期,投机增值预期等,使得房地产金融支持额不断上升.

(3)前一年度房地产金融支持额的增加,会使本期商品房平均售价增加.且从长期来看,房地产金融支持额的提高是商品房销售价格上涨的Granger 因.一方面,房地产金融支持额的提升,直接增加了商品房的需求;另一方面,房地产金融支持额提高使市场产生商品房价格上涨的预期,不断推高了商品房价格.

(4)房地产金融支持额具有某种“惯性”增长.由于金融机构对房地产业的投资基数大,短期内的宏观调控并不会改变“房地产金融支持额度大”这一趋势,中长期累积起来的效果才会逐步显现.因此,为了规范房地产市场,调整房地产金融支持额,相关政策一定要在中长期持之以恒方可见效.

[ 参考文献 ]

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