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【本科论文】浅议法国住宅金融体系研究(论文参考文献)

星级: ★★★★ 期刊: 《改革与开放》作者:常皓,邓婷浏览量:6645 论文级别:推荐本章主题:住宅和贷款原创论文: 5156论文网时间:2014年8月25日审核稿件编辑:Werner本文版权归属:www.5156chinese.cn 分享次数:4985 评论次数: 7004

导读:现在请大家鉴赏的文章是住宅和贷款方面的论文后记范文。本篇文章有利于同专业方向的大学硕士研究生和本科生在写作毕业论文范文前写作和查找资料有清晰思路。

常皓邓婷

摘要:本文梳理了法国住宅业的政策、融资渠道的实践经验,在此基础上对我国建立住宅政策性金融机构提出了建议.文章认为建立住宅政策性金融机构十分必要,培育专业的住宅金融

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机构不可或缺,创新住宅业融资品种必不可少.

关键词:法国;住宅金融;政策性金融机构

党的十八届三中全会通过的《 关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,要“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”.为了建立适合我国国情的住宅政策性金融机构,借鉴国外的住宅金融政策的实践和经验是十分必要的.本文梳理了法国住宅业的政策、融资渠道的实践经验,在此基础上对我国建立住宅政策性金融机构提出了建议.

一、法国政府的住宅政策

1。致力于为所有居民提供合适的住宅

⑴通过立法明确政府在此方面的职责.1990年5月31日颁布的90-449号法令指出“保障住宅权是一个完整的国家的职责”.2007年3月5日颁布的2007-290号法令将住宅权进一步明确为可以在法庭上主张的权利,并明确指出政府要根据不同需求采取相应措施为所有居民提供合适的住宅.这一要求加强了政府在此方面的责任,由先前的最大努力责任增强为结果性责任.

⑵通过补贴保障低收入家庭的生活质量.20世纪70年代中期,法国政府决定不再直接干预住宅市场,转而让市场更自由地发挥作用.这被认为是住宅政策的重要转折点.采取补贴是政府的重要措施.其中,替代了之前住宅建筑补贴的个人住宅补贴能够更好地以低收入家庭为目标.2008年,个人住宅补贴发放额达157 亿欧元,发放比例占家庭总数的20%.社会出租住宅中最贫穷的租客受益于个人住宅补贴,租金占其可支配收入的比例从33%降到10%.

⑶通过补贴促进住宅市场的效率.

由于社会出租住宅租金明显低于私人出租住宅租金,且租客享有租住保障权,甚至于在特殊情况下,租客有权将社会出租住宅转租给其关系密切的其他家庭,因此社会出租住宅周转率较低.2008年,社会出租住宅周转率为9。5%,远低于私人出租住宅的18%.政府近年来通过改变税收政策的方式试图改变这一状况.2008年,政府将租金补助的发放标准从收入超过社会出租住宅补贴额的40%调整为20%.2009年颁布的住宅法案进一步终止了收入连续两年超过补贴上限两倍的租客申请补贴的权利.

⑷通过税收刺激私人投资住宅出租业.2008年法国政府在市场供给不足的地区实施“塞利埃计划”,规定投资购买新房并将房屋出租的买主可享受25%的减税率.为增加税收,2011年低能耗住房减税率降至22%,非低能耗住房减税率降至13%,2012 年低能耗住房税收优惠降至14%,新购非低能耗住房不再享有任何税收减免.

2。鼓励社会融合

随着贫困人群不断集中在非优势地区,贫困居民住宅与富裕人群的住宅出现明显的地理分界线.1973年居住在社会出租住宅的贫困居民收入比中位数低41%,2002年这一比例上升到68%.未来这一比例仍会持续上升.为了帮助贫困地区居民进入社会工作网络,打破住宅地理分界线,政府于1991年颁布城市发展法令,明确社会融合的目标.2002年颁布的社会团结与城市更新法令进一步要求所有的市区每年为3500多名居民提供约20%的社会出租住宅. 政府对未执行该要求的市区征收财政资源税.

3。积极促进业主拥有住宅

法国政府提供多种补贴和税收优惠促进居民拥有住宅的所有权,其中最重要的是个人住房补贴和零利率贷款.个人住房补贴已经发放给11%的首次购房者.零利率贷款下,政府承担居民房贷利息支付责任,这成为政府最大的开销.2011年,政府为零利率贷款支出约19亿欧元.此外,为了鼓励居民自用住宅,政府规定对居民的主要住宅的估算租金及其他资本收益不征税.

4。征收与住宅相关的税费

法国与住宅相关的税费主要包括居民税、物业税、租房收入税、转让税、住宅增值税等.居民税由住宅的居住者支付,2008年税收总额达到155亿欧元;物业税由住宅所有者支付,2008 年税收总额为215亿欧元;2008年房东缴纳的租房收入税总额达到34亿欧元;转让税是在房产 时支付的国税、登记税和按揭登记费等费用,2008年税收总额达到70亿欧元;住宅增值税税收总额约170 亿欧元.2008年,与住宅直接相关的税收总额达到660 亿欧元,大约相当于政府总税收的7%,成为政府的主要税收来源.

二、法国住宅业的融资渠道

1。自由市场贷款(free market loan)自由市场贷款由银行及专业金融机构利用自有资金发放给家庭,贷款利率由金融机构自行确定.这种形式的贷款约占全部住宅贷款的70%,而且其中80%以上是固定利率贷款,不受利率调整因素的影响.

2。 住宅储蓄贷款(housing savingsloan)

住宅储蓄贷款是依托储户的住宅储蓄计划发放的贷款.住宅储蓄计划创立于1965年,用于鼓励私人储蓄以购买住宅.住宅储蓄计划的原则为专项储蓄、存贷挂钩、多存多贷、国家奖励.其存款利率分为两个部分,一是金融机构提供的存款利

法国住宅金融体系研究
住宅和贷款论文后记范文

率,另一个是政府提供的奖励.储蓄存款利息全部免缴所得税.住宅储蓄计划规定的存款期限后,储蓄者可以获得低于市场利率的贷款.住宅储蓄贷款成为商业抵押贷款的有效补充.

3。监管类贷款(regulated loan)监管类贷款包括核准贷款(PC,agreed/approved loan)和社会住宅所有权贷款(PAS, social home-ownership loan).PC是基于银行或者其他金融机构与政府签订协议的一种贷款.贷款利率享受住宅补贴,采取以成本价格为基础的结构化利率.PAS创立于1993年,是以租住社会出租住宅的人群为目标,用国家担保覆盖支付违约.贷款申请者的收入应低于一定标准,可以根据规定在政府担保基金申请政府担保,享受贷款利率优惠.

4。零利率贷款(PTZ)

PTZ 为了满足收入低于标准的人群建设新房、获取住宅所有权、改善住宅的需要,可以同前述的自由市场贷款、监管类贷款同时使用.PTZ对申请者的收入没有任何限制,但还贷

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期限却与申请者收入的多少挂钩.申请该资助的买房者除火灾等特殊情况外,在最近的两年内不得拥有任何房产.所购房产必须是申请者的主要居所.贷款总额根据地区差异、住宅节能状况、住宅是否为新房按照房款总额的不同比例计算得到.

5。对低收入者的专门补贴

法国为了鼓励低收入者成为住宅业主,提供相应补贴,其中最重要的是住宅改善补贴(PAH).PAH补贴金额上限为2000欧元.当申请人为残疾人、收入非常低的家庭时,这一补贴比例可以上浮.

三、社会出租住宅业的融资渠道

社会出租住宅在法国又被称为HLM住宅,由地方政府或区域政府设立的公共公司OPH 以及大公司、金融组织或慈善组织设立的非盈利私人公司ESH进行管理.新建社会出租住宅享受的增值税税率为5。5%而不是一般情况下的19。6%.新建社会出租住宅的资金主要源于以下三个方面.

1。HLM 的融资

11%的新建社会出租住宅资金源于HLM的自有资源,其中13%为地方政府或区域政府的补贴,1%为住宅税,其余的为HLM从私人组织、大公司、金融机构获得的资金.

2。场外贷款(off-market loan)根据住宅服务人群的不同,法国有四种贷款.用于购买用地时四种贷款期限都可以达到50年.除PLI贷款外,其余三种贷款均可享受25年内免缴房产税的优惠.PLUS贷款以建设标准社会出租住宅为目标,贷款最长期限为40年,根据在建区域差异享受的补贴金额可以达到估算成本的12%至18%.建成后的社会出租住宅的最高租金根据区域差异也不尽相同.PLA-I贷款以低收入家庭为目标,贷款利率更低,享受的补贴金额相当于估算成本的15%至35%.PLS贷款和PLI贷款应用于收入较高的群体,但是PLS贷款可以最高享受10%的补贴(具体差别见表1).

3。市场贷款

在场外贷款成本较高时,HLM 可以实际情况通过金融机构获取市场融资.

四、城市更新融资渠道

城市更新被认为是城市发展的重要课题.城市更新包括大中型城镇的再发展、城市居住环境的改善、公共区域的再设计等.法国在城市更新建设中十分注重公共参与者与私人参与者的合作参与.公共参与者主要指地方政府机构.私人参与者的积极参与离不开两种融资方式的推动作用.第一种是法国储蓄托管机构(CDC)提供的更新住宅及公共空间的补助贷款.另一种是CDC在项目中的入股.这既保障了工程的开工,又发挥了杠杆作用吸引其他银行的融资.

五、对推动我国住宅金融业发展的启示

1。建立住宅政策性金融机构十分必要

法国住宅政策性金融机构CDC通过发挥两方面的作用实现推动住宅金融发展、服务公共利益的目的.一方面CDC利

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用政府补贴发放社会出租住宅建设贷款与公共设施更新贷款;另一方面CDC通过入股的方式吸引其他银行的资金共同参与公共基础设施建设.CDC的经验表明,住宅政策性金融机构在推动住宅与城市基础设施建设方面发挥了不可替代的作用.

2。培育专业的住宅金融机构不可或缺

土地信贷银行作为专业的住宅金融机构一方面发放享有政府补贴的住宅贷款,承担部分政策性金融机构的职能,另一方面根据城市基础设施项目、个人客户的偿付能力等具体情况以市场化收益为目标发放相应贷款.这能够弥补只依靠政策性金融机构单一融资渠道带来的融资缺口.法国住宅金融市场的运行经验表明,通过依靠政府补贴吸引市场力量培育专门的住宅金融机构可以配合政策性金融机构更好地发挥作用,最终实现住宅金融市场的高效率.

3。创新住宅业融资品种必不可少

法国住宅业融资品种除了一般的市场贷款外,还有场外贷款、住宅储蓄计划贷款、资产担保债券等多个品种.这些新品种的创新发展与市场化的专业金融机构的创新与资源整合管理密切相关.传统理论认为,公共住宅及基础设施建设收益低、资金量大、风险高,商业银行一般在此方面的参与度不高.但是,法国专业的住宅金融机构可以生存的很好.究其原因,一方面为政府补贴的促进作用;另一方面离不开金融机构自身管理资金与风险的能力、创新贷款业务品种的能力.

[ 参考文献 ]

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