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【学术论文】简谈对经济适用住房“有限产权”的扩展(论文标题)

星级: ★★★★★ 期刊: 《探索与争鸣》作者:张斌浏览量:3399 论文级别:优质本章主题:经济适用住房和政府原创论文: 5156论文网时间:2016年10月7日审核稿件编辑:Clement本文版权归属:www.5156chinese.cn 分享次数:4633 评论次数: 4186

导读:现在请大家一起欣赏本篇文章经济适用住房和政府专业方面的毕业论文范文,为广大学生们写作毕业论文是提供参考帮助。

口张斌

内容摘要 2007年公布的新《经济适用房管理办法》首次提出了“有限产权”的概念,以期解决早期模式下暴露出的诸多问题,然而这种限制产权交易的有限产权模式并不能从根本上解决问题.通过对当前有限产权模式的分析,发现其在政府监管成本、地方政府投入、开发商兴趣等方面存在诸多弊端.建议采取所有权与居住权分离的新型有限产权制度,充分发挥经济适用住房对中低收入家庭的住房保障作用,具体在实践中可以考虑政府优先产权和开发商有限产权两种模式.

关键词 经济适用住房 有限产权政府有限产权开发商有限产权

作者 张斌,西南交通大学公共管理学院博士生.(成都:610031)

住房问题一直都是我国经济社会发展中的热点问题,伴随着我国住房制度从早期的福利分房制度转向住房货币化改革,我国人均居住面积逐年上升,居民住房条件得到极大改善.但是,由于房价增幅远高于同期居民收入增幅,部分中低收入家庭不可避免地遇到购房困难的问题.为了解决这些家庭的住房问题,政府开始采取推行经济适用房有限产权制度的方式来解决一部分中低收入家庭购房难的问题.这一制度的推行在一定程度上提高了这些居民的购房能力,降低了购房门槛,但是由于在政府运营模式中存在一些制度以及方式上的不足,使得这一模式并未达到预期的效果,甚至引发对经济适用房制度存废的争端.笔者认为,可以采取政府有限产权或者开发商有限产权的模式,使所有权与居住权剥离,从而真正实现经济适用住房惠及全民的目的.

(一)有限产权定义及发展历程

经济适用住房是指我国在城市住房体制改革过程中为适应新的社会状况的变化,采取国家计划,由地方政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价格(利润率不高于3%)向城镇中低收入家庭 的住房.

2007年公布的新《经济适用住房管理办法》提出了有限产权的概念, “购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购.购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权”.概言之,所谓有限产权是指在规定的年限内经济适用住房的购房者不能取得上市流通的权利,有限产权是流通受限的产权.

(二)当前“居者有限产权”弊端分析

从有限产权的定义及当前经济适用住房开发、分配方式上来看,有限产权的提出虽然在一定程度上抑制了投资客利用经济适用住房进行投资的 ,但是不可否认的是,由于产权最终属于经济适用住房,较大的价格差距及开发成本,使得这一产权运营方式的变革仍然存在以下挑战:

一是政府监管成本上升、效率较低.经济适用住房是具有政府福利性质的住房,享受的是特定阶段的政策性资源,在相关补贴之下,经济适用住房与普通商品住房之间存在巨大的价格差距,从而对政府的监管力度提出了较高的要求,使得监管成本上升.

二是地方政府建设兴趣普遍不大、投入不足,导致经济适用住房有效供给严重不足.经济适用住房主要是通过政府补贴的方式降低价格,具体的补贴方式上,主要采取减少土地出让金和相关税费的方式.对于地方政府来讲,囿于本身财力及内在动力的不足,经济适用住房的建设并未随着房地产行业的快速发展而相应加快,甚至在整个住宅投资额中所占比重从1999年以来呈现不断下降的趋势. (见图1)

三是开发商利润较低、开发兴趣不足.根据《经济适用房管理办法》第二十条规定,经济适用房售价按照“利润不高于3%核定”,也就是说开发商最高利润率不高于3%.而2009年房地产行业上市企业销售毛利率大多在40%左右.因此,相对于普通商品住房的高毛利率,经济适用住房开发利润的稀薄使得开发商难以对此产生兴趣,从而减少了经济适用住房的供给.

毫无疑问的是,经济适用住房是我国商品化住房体系的有益补充,对于解决部分中低收入群体的购房问题起着无可替代的作用.然而,2007年以来推出的对流通采取限制的“有限产权政策”,固然在一定程度上解决了前期经济适用住房运营中暴露的诸多问题,但由于其内生的一些不足,使得这一体系在运行中仍然存在上述诸多弊端.要想真正达到经济适用住房体系设计的政策目标,解决其在实际运营中出现的问题,笔者认为可以采取所有权与居住权分离的新型有限产权制度,充分发挥经济适用住房对中低收入家庭的住房保障作用,消除上述弊端.

经济适用住房市场主要有四个参与群体:政府、开发商、为获取价格差异的投机者、作为扶助对象的中低收入家庭,上述诸多弊端的出现,是前三

对经济适用住房“有限产权”的扩展
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者追求自身利益最大化相互博弈的结果.首先,从政府的角度看,其有增加财政收入的内在动力,自然难以有效推动经济适用住房建设.其次,经济适用住房的低利润率降低了其对开发商的吸引力.最后,经济适用住房与普通商品房之间巨大的差价,刺激着投机者采用各种手段规避限制、牟取巨额收益,从而产生了一系列设租、寻租行为,最终使得真正需要帮扶的中低收入家庭的住房需求难以满足.那么,在这样的情况下,是否意味着要发展经济适用住房,就必须忍受这些弊端呢?

答案显然是否定的.通过上面的分析可以看到,当前这些弊端的产生是经济适用住房、普通商品房产权价格的巨大差异所致,投机者之所以愿意通过寻租,甚至在当前的有限产权规定下忍受5年的禁售期,其原因在于5年后产权完全归属于所有者时的巨额收益.而政府高昂的行政补贴成本以及

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开发商较低的收益,也在于房屋产权的低价转移.究其根源来看,这些弊端的产生是经济适用住房在财政补贴之下产权价格相对市场价格的扭曲.因此,要从根源上杜绝这些弊端,就需要重新考量经济适用住房产权及价格机制,改变当前产权居者所有的模式.

经济适用住房建设的目的是解决中低收人家庭住房困难的问题,其核心在于使得这些家庭有房住,即获得房屋的居住权利.所以,要真正克服当前经济适用住房有限产权运营方式下的缺陷,就应当跳出产权关系的局限,在经济适用住房运营中采取所有权与居住权分离、转移居住权而非所有权的方式.具体而言,在运营中,经济适用住房对合格的中低收人家庭可以采取长期租赁的方式,以实现保障居住或者改善居住条件的目的:但是房屋产权不属于居住者,仍然属于政府或者开发商.也就是说,政策的着眼点在于解决中低收入家庭有房住或者改善居住条件,而非实现中低收人家庭家家拥有房屋产权,这样可以克服原有的运营模式下福利固化的问题.同时由于在这样的模式下,不存在房屋产权对补助对象的转移,可以有效抑制因产权价值溢差所带来的各种利益冲突,有效抑制投机者的投资冲动,减少开发与运营中的设租、寻租现象,真正实现经济适用住房为中低收入家庭所用,彻底解决其住房困难问题.

而在实际的运营中,为了提高另外两方(政府、开发商)建设经济适用住房的积极性,可以采取政府有限产权以及开发商有限产权的模式开发经济适用住房,一方面降低政府建设成本,另一方面合理提高开发商收益.具体而言,可以在实践中采取政府有限产权以及开发商有限产权的模式.

(一)政府有限产权

政府有限产权是指政府通过与开发商协商,在一定时间内拥有经济适用住房的产权,并将房子对中低收入家庭进行出租,在一定期限之后

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(如10-20年)再将房屋产权回交给开发商所有,由其 或者重建的模式.

也就是说,政府在土地 拍卖中,对于经济适用住房采取与普通商品住房同样的方式和价格,政府不在土地出让时进行补贴.在开发商对房屋完成开发以后,政府获得一定时期的房屋所有权,在此期间,政府向符合条件的中低收人家庭提供长期(如10—20年)稳定的出租用房,以解决这些家庭的住房问题.政府将出租房屋所获得的租金交付给开放商,同时在使用期内辅以部分土地出让金逐年补贴的方式,合理补偿开发商开发成本.在使用到期后,政府将房屋产权交付给开发商所有,由其重新翻新后 .政府对合格的中低收人家庭提供租用资格,每隔一定年限可以重新审核其居住资格.而当合格的经济适用住房用户租用到期或者提前退出时,政府可以按照其总共交付的租金依据一定的额度比例返还给租户,以补贴其购买普通商品住房或者租用普通商品住房的费用.

在这样的运营模式下,政府、开发商和中低收入家庭之间的利益得到重新分配,有利于提高政府和开发商的积极性,真正解决中低收人家庭的住房问题.具体而言:

第一,从政府的成本收益来看,由于政府在经济适用住房初始运营期间并不投入大量的行政补贴,使得政府的初始投资负担大大减轻.虽然在后期的运营中,政府需要对开发商和租户进行一定的补贴,但是相对于当前经济适用住房开发中政府减免土地出让金以及相关税费的方式,一方面政府在总的负担额度上将大大减轻,另一方面补贴按年发放的方式也将更加有利于政府平衡财政预算,平衡当前与后期的财政收入、支出,从而有效降低政府的运营成本、提高积极性,为市场提供更多的经济适用住房.

第二,从开发商的角度来看,政府有限产权的模式虽然在前期使得开发商难以快速回笼投资,但是租户的租金收入以及政府的财政补贴将会弥补其资金成本,而在期满以后再次将房屋投放市场,将会获得远高于当前经济适用住房3%的最高利润率,从而可以调动其开发的积极性.

第三,从中低收入家庭的角度来看,虽然产权不再属于这些家庭所有,表面上似乎降低了这些家庭的利益,但是由于在这样的模式下,福利不再固化于获得房屋的部分中低收入群体,在政府和开发商提供更多的经济适用

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住房的情况下,将会在更大范围内解决这些家庭的住房问题,使利益惠及更大的群体.而从具体的经济利益上来看,虽然在租用时要付出相应的市场租金甚至高于市场的租金,但是在退出时将会得到政府一定比例(如50%)的费用返还,从而有效降低了居住成本.

(二)开发商有限产权

开发商有限产权是指政府提供土地给开发商建设经济适用住房,在建成后的一定年限中,开发商对入住的合格中低收入家庭收取合理的租用费用,以弥补其建设成本,期满后政府将房屋收回,作为永久提供租用的经济适用住房或者作为普通商品住房重新 .

在这一模式下,政府不对土地收取土地出让金和相关税费,而是提供土地给开发商.开发商获得土地后,按照要求建设房屋提供出租,获取租金收益,期满后产权自动归政府所有,经济适用住房租户的权益则与政府有限产权之下相同.这样可以更加有效地解决当前有限产权运营模式中出现的福利固化现象,降低政府成本,提高开发商收益水平和积极性.具体而言:

第一.政府对土地和相关税费的收益并未随着经济适用住房的建设而流失、固化到一小部分合格的经济适用住房获得者手中,而是永远属于政府所有.政府转移的只是一定时期内的使用权,使用期满后,产权将完全属于政府所有,从而可以有效降低初始开发成本(开发商负责房屋建设).

二、开发商在房屋建设中将会获得相应的租金收入.此收益足以弥补其建筑安装等成本.

三、中低收入家庭的收益成本也将类似于上述政府有限产权模式下的状况.

2007年推出的有限产权政策在一定程度上抑制了投资者利用经济适用住房投机的冲动,然而由于普通商品住房与经济适用住房产权上存在巨大差价,使得这一限制经济适用住房上市交易的模式并不能从根本上解决问题,依然存在着很高的监管难度以及设租、寻租等弊端.同时在原有的经济适用住房模式下,政府过高的财政负担以及开发商较低的收益水平,客观上限制了经济适用住房的供给水平,使得供给严重不足,经济适用住房难以真正解决中低收人家庭的住房问题.

而上述分析表明,通过采取政府有限产权或者开发商有限产权的方式,可以从根本上解决因为产权价格巨大差距而带来的套利空间、消除投资者投机的可能.对于政府和开发商来讲,一方面可以消除经济适用住房的福利固化:另一方面可以有效降低投资成本,增加开发商获利空间,提高经济适用住房的供给水平.而对于中低收入家庭来讲,住房供应的增加可以有效解决其住房问题、改善其居住环境,最终使经济适用住房真正惠及普通居民.

参考书目:

<1>于瑾滔,对经济适用房制度异化问题的几点思考.科技信息.2009 (34).

<2>马允,经济适用房入住资格的行政法考量.研究生法学,2009 (3).

<3>张道航、郑雪梅.经济适用房的可能弊端及其对策.郑州航空工业管理学院学报,2009 (6).

<4>游源.“砖头补贴”与“人头补贴”的对弈——关于我国经济适用房补贴方式的分析.中南财经政法大学研究生学报,2008 (4).

<5>吴向宏,应彻底反思现行的经济适用房政策,金融信息参考,2005 (8).

<6>王颖.廉租住房保障的经济学分析,安防科技,2006(1)。

<7>彭兴庭,经济适用房为何不经济,建筑工人,2006(1)。

<8>周玲.关于经济适用房两个争议问题的思考.当代经理人(中旬刊),2006 (4).

编辑阮子瑗

[ 参考文献 ]

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