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【党校论文】浅论求解住房保障资金难题 (论文题目)

星级: ★★★★★ 期刊: 《探索与争鸣》作者: 华 伟 汪歆沁浏览量:2542 论文级别:推荐本章主题:住房和地方政府原创论文: 5156论文网更新时间:12-16审核稿件编辑:Algernon本文版权归属:www.5156chinese.cn 分享次数:1394 评论次数: 5532

导读:住房和地方政府方面的论文怎么写。此篇求解住房保障资金难题 优秀范文供大学生们写作这类毕业论文参考阅读,希望文章中某小论文格式要求会对你的论文写作能有帮助。

华伟1 汪歆沁2

内容摘要住房保障利国利民,建立系统全面的住房保障体系能为房地产业以及全社会的和谐发展保驾护航.今年1000万套保障房开工计划振奋人心,却令地方政府陷入了资金困境,进而成为保障房顺利推进的最大阻力.问题的主要症结在于,我国目前的体制内没有专项的预算内外的资金来源为住房保障提供支撑,故而建议进行一项基于现有体制格局的制度设计:一是发行住房保障建设债券筹措资金以解当下燃眉之急;二是利用土地出让收入建立 和地方两个层面的住房保障专项基金,为住房保障建设和消费提供专项、连续、稳定、可持续的资金扶持,此乃保证住房保障长远发展的关键.

关键词住房保障资金来源制度设计

作 者1华伟,华东师范大学东方房地产学院常务副院长、华东师范大学商学院房地产系系主任、博士.(上海:200062)2汪歆沁,复旦大学国际金融系研究生. (上海:200433)

加快实施住房保障的背景

在当前的国际国内形势下,中国经济迫切需要实现战略转型.随着中国经济发展规模的不断扩大,经济结构失衡的矛盾与隐患日益突出;同时,由于金融危机造成的国际市场环境恶化以及我国出口产品价格优势的逐渐消失,我国的外需正面临日渐萎缩的境地.在这种情形下,我国亟需转变传统的以出口为导向的、政府主导的、由基础设施投资带动的经济增长方式,尽快转到以国内的消费需求为重心的发展道路上来.今天中国正处于

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新型工业化和城市化的发展阶段,大批人口正向城市转移,需要城市无论从数量指标还是质量指标上,不断满足新增人口和存量人口对房地产产品的需求.在这样一个背景下,房地产业在中国经济的战略转型以及新型工业化和城市化过程中肩负着重要责任.

然而,目前我国的房地产行业存在着诸多问题与隐患,如果不能在发展中消除沉疴,就难以继续挑起重任.例如,我国的房地产市场中楼市价格不断飙高,存在着一定的泡沫化倾向.在经济较为发达的东部尤其是一线城市,如北京、上海、广州和深圳等,房价收入比最高均超过10,存在一定程度的房价泡沫.[1]又如,在住房保障领域我国的住房保障建设严重滞后.住房改革以来突出了住房市场化和商品房的建设与消费,住房保障体系建设相对滞后,部分城市中低收入家庭的住房问题恶化,引发公众对民生问题的担忧.因此,中国的房地产业必须固本培元、消除隐患,才可能在新的起点上健康持续稳定发展,从而在经济战略转型及新型工业化和城市化过程中肩负起重任.

针对房地产行业的这样一个现状,以 为首的党 国务院,将住房保障建设列为“十二五”时期经济工作的重中之重,在“十二五”规划纲要中提出,未来五年建设保障性住房、棚户区改造住房3600万套,其中2011年保底建设1000万套.这个规划具有重大的战略意义,既能以楼市住宅带动国民消费,扩大内需,又有助于调整我国产业结构,促进经济战略转型,还能弥补房地产行业住房保障严重滞后的短板,保障和改善民生,同时有助于消化、分流部分市场需求,缓解楼市泡沫.概言之,建立系统全面的住房保障体系,可以为房地产业以及全社会的发展保驾护航.[2]据此,笔者以为应该首先稳步推进住房保障,在完善住房保障体系的同时,也为房地产市场的发展营造一个安定的外部环境;然后根据国内国际综合情况的变化,再来确定房地产市场进一步优化的方向和重点,在市场与保障的良性互动中,逐步消除目前我国房地产业存在的问题和隐患,促进其健康持续稳定发展.

虽然住房保障利国利民,对于改善民生、稳定国民经济、带动国内消费等都有十分重大的战略意义,但是保障房大力推进过程中,却已经暴露出诸多问题与难点,严重阻碍其顺利地大规模实施.目前最大的难点在于:在当前我国 和地方的体制中、在已有的财务安排格局里,并没有预算内外的专项用于住房保障开发和消费扶持的资金来源,而现有的政治经济体制在短期之内也难以彻底转型.因此,一旦临时性地扩大住房保障建设的时候,就需要地方政府从有限的财力中挤出大笔资金,容易使地方政府在财政上陷入捉襟见肘的尴尬境地.

由于现在很多地方政府受制于住房保障的资金困境,往往认为住房保障是一块难啃的硬骨头,硬着头皮进行这场攻坚战,故而显得心有余而力不足,导致住房保障工作难以顺利地进行大规模推进.因此,要想使住房保障这一利国利民、立足现在、着眼长远的伟大工程得到切实有效的实施,我们需要在我国 和地方的政治经济体制在短期之内来不及大幅转型的情况下、在传统上没有专项的预算内外财政来源支撑的情况下,进行现有体制格局内的制度创新和设计安排,建立起一个专项、连续、稳定、可持续的资金扶持来源,为我国住房保障体系的需求面和供给面提供有力支撑.

解决问题的制度设计方案

1.发行住房保障建设债券,延滞支付节点

在这个制度设计中,首先需要解决地方政府保障房建设资金如何到位的问题.在当前国际国内形势下,地方政府本身面临着较大的财务压力,这时巨大的保障房建设资金缺口对其无疑是雪上加霜,

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因而地方政府如今可谓是“巧妇难为无米之炊”.在这种情况下,地方政府靠临时挤资金并非长远之计,而应该借助于社会资本,来撬动保障房投资建设.笔者建议,允许地方政府发行专门的住房保障建设债券,这个债券专项由国家担保,根据地方需要统筹来发行.为了吸引投资者购买这种债券,我们可以对它设定相对较高的利率,稍高于相同年限、同一风险水平下的其他种类债券的利率.那么,如果发行一个5年期的债券,地方政府就可以将当前4000亿建设资金的支付负担转换成5年内每年偿还债券利息,5年后再来偿还本金.这种方式可以起到延滞保障房建设资金支付节点的作用,缓解地方政府当前面临的4000亿巨额资金筹

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措困难的燃眉之急,同时为制度设计和体制转型争取充分的运作时间.

2.建立 和地方的住房保障专项基金

由于住房保障是一个系统、连续、长期的工程,需要政府对大批人群提供差异化的服务,从前期的开发到后续的运营,有一个统筹的安排与管理.因此,需要建立一个 和地方各有分工、各有侧重的住房保障开发和运营机制体系.此时,我们不妨将眼光放到地方政府的土地出让金上,考虑在地方政府的土地出让收入中拿出一定比例的资金.例如2%的资金量,专款专用地来支持住房保障建设与消费,其中l%用以组建 的住房保障专项基金

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,另1%留给地方政府组建地方的住房保障专项基金,这两个机构的职能各有分工.

层面的住房保障专项基金主要是为住房保障的供给面提供支撑,它有两个职能:

第一个职能是建立一个国家层面的住房开发担保的专项资金来源,为全国参与保障房建设的开发商在向银行申请贷款时提供综合担保.需要指出的是,当前国内绝大部分银行都已转制,它们理应实行的是市场化、商业化的运作,用行政命令的方式要求他们发放住房保障政策性贷款既不合理,也不可行,因此必须用市场化的方式对商业银行进行激励.针对大部分商业银行都会优先考虑风险问题的事实,为住房保障建设提供一个国家层面的机构担保,降低商业银行发放住房保障开发贷款的风险,使银行更愿意对其进行放贷,并且能够提供更优惠的贷款利率、更优厚的贷款条件.这样一来,保障性住房的供给面便有了有力支撑.

层面的住房保障专项基金的第二个职能是直接作为资金投资方,参与到住房保障的供给方生产领域中去,根据国家需要将资金向特别区域的住房保障建设进行倾斜.这个特别区域包括房价高需要投入大的地方、困难大需要起步快的地方,以及遭受严重自然灾害需要快速重建的地方.分别举例来说,比如上海房价过高,需要加大保障性住房投放力度与速度来分流一部分需求,缓解广大中低收入家庭对房价不断飙高产生的困扰;又如一些经济落后、贫困面大的地区,住房困难问题普遍,而地方政府财政投入能力不足,难以依靠地方自身力量实现大批人群的住房保障;再如汶川大地震后需要快速重建,这时需要以保障性住房为主导.同时, 的这一机构还要考虑如何用同样的投入,让更多的中低收入家庭更快地享受到住房保障的福利,实现居住状况的改善.由于经济落后地区的房价相对较低,每套保障房的建设成本也相应较低,因此 通过加大对这些落后地区住房保障的投入,就可以用同样的资金开发出数量更多的保障房,就能以更快的速度解决更大规模的弱势群体的居住问题,在宏观上优化中国国内的和谐状况.

相应地,地方的住房保障专项基金主要是为住房保障的需求面提供支撑,它也有两个职能:第一个职能是专门为购买保障房的中低收入家庭提供住房贷款的政府担保,这点我们可以借鉴美国退伍军人协会的模式.该协会的住房贷款制度规定:每位军人退伍后,都可以向政府申请住房贷款,国家可为每人提供6万美元的住房贷款担保,保额为24万美元,这笔钱可以保证他们买到普通中等住房.用类似的方法,我们成立的这一地方机构在弱势群体向银行申请住房贷款时可以为其提供担保,这样能够大大改善弱势群体的信用状况,减少银行对其发放住房贷款的风险,降低弱势群体住房贷款的门槛,使弱势群体能够以更低的首付比例、更优惠的贷款利率、更长的还款期限获得贷款.如此一来,住房保障的需求面便有了有力支撑.第二个职能是地方的住房保障专项基金还可以对中低收入家庭公积金贷款进行贴息,以减轻这些家庭的还贷压力,也能起到鼓励住房消费的作用.

3.优化和完善土地财政

需要阐明的是,尽管当前的土地财政存在种种弊端,为许多专家学者及民众所诟病,但笔者以为,短期内还不能将其废除,而是应该对其进行优化完善并合理利用.当前土地财政积重难返,若要废除,就会牵一发而动全身,必须打破现有的经济格局,需要进一步深化分税制改革,使地方财政拥有稳定的税源,还要进一步转变政府职能,使地方政府的财权与事权相匹配.否则,仅仅依靠地方政府现有的预算内收入,只能勉强应付日常的行政开支,投入地方经济发展的能力不足,对于继续加大贯彻落实党 国务院改善民生的宏观目标,地方政府只能是愈发显得有心无力.而目前的体制格局的转变并不是一朝一夕就能实现的,需要一个较长时间的过渡期.在此过程中,土地收益的分配使用还必须考虑现行的利益格局.换言之,短时期内取消土地财政是不可行的,我们只能对现有的土地财政进行完善和优化.其中一个重要方面就是改变土地出让收入由地方政府“自收自支”、长期缺乏透明的收支规范与严格的监督机制的现状,监督和引导土地出让金去向,使其切实用于发展地方经济、改善本地民生的各项事业.而在当前地方政府面临亟需解决住房保障资金难题的情况下,地方政府的土地出让收入应该义不容辞地发挥其应有的作用.

为了使住房保障专项基金有一个稳定充足的资金来源,我们需要保证土地出让收入在其合理存在的时期内、在现有体制实现彻底转型前保持一个稳定的量.查阅相关数据资料,我们发现近五年来全国土地出让收入呈稳步增长的趋势(除2008年受金融危机影响,在住房需求减少和流动性紧缩的倒逼之下,位于上游的土地交易量减少,致使土地出让收入大幅萎缩),2010年全国土地出让收入创下新高,超过了2。9万亿. (详见表1)可以预见,随着我国城市化的不断推进,在未来相当时期内土地出让收入总体上会呈现增长态势.一方面由于各地需要不断增加对住宅和商业建设用地的保障和供应;另一方面,城市发展中政府不断完善基础设施投资能够增加土地价值.根据马克思主义经济学级差地租和西方经济学外部性原理,城市发展与兴土木必然导致城市功能的进一步完善和土地价值的增长.[3]这两方面作用将最终使出让的土地价量齐升,土地出让收入总体上能够实现稳步增长,从而保证 和地方的住房保障专项基金有一个稳定充足的支撑来源.当然,前提是地方政府能够真正地按照标准去实行,雷打不动地拿出这部分土地出让收入,不侵占挪用;因此需要形成一个制度规范并且建立起监督机制.

4.偿还债券本金,实现循环发展

通过 和地方两个住房保障专项基金的建立,分别为住房保障的供给面和需求面提供支撑,能够大大促进保障房的开发建设和消费.大规模的保障房建设,不仅将拉动水泥、建材、钢铁、工程机械等相关行业,而且将影响到装修、家电、家纺等下游产业.根据国际上的测算比例,房地产投资与带动的关联产业投资比为1:1。73,从中可以看出住宅投资对地方经济的发展有着十分巨大的带动作用,能够显著促进国民收入的提高, 和地方政府所得的新增税收亦会随之水涨船高,5年内就能够累积相当可观的新增税收,届时再来支付地方政府发行的住房保障债券本金就不成问题了.而且, 和地方政府又可以分别从中拿出一部分收益来补充各自层面上的住房保障专项基金,由此实现了一个良性循环,能够不断促进地方经济的发展和加大住房保障的实施.

通过这一制度设计,不但可以解决地方政府当下保障房建设资金缺口的支付难题,而且可以建立专项用于住房保障建设与消费扶持的连续、稳定、可持续的资金来源,有助于住房保障这一利国利民的民生工程顺利开展并且连续不断地大规模推进;不但没有使住房保障成为拖累政府的沉重财政包袱,还为政府创造了额外的财税收入,使地方政府投入住房保障工作的积极性得到更大程度的激发.而随着资金瓶颈这一保障房推进过程中最大的障碍得到清除,我国的住房保障工作就能更顺利地、以更快的速度、更大的规模向前推进,进而促进我国房地产行业持续健康稳定发展,使其在我国经济战略转型以及新型工业化和城镇化过程中发挥中流砥柱的作用.

[ 参考文献 ]

1、住房和城乡建设部出台指导意见加强住房保障廉政风险防控工作等六则为贯彻落实 纪委《关于加强廉政风险防控的指导意见》,住房和城乡建设部日前出台指导意见,要求各地加强住房保障廉政风险防控工作。根据指导意见,各地要对照住房保障主管部门工作职责,梳理住房保障业务流程

2、政府信息公开实践中的房屋权属登记信息查询 文 杭州市房产档案馆 张洁 随着近年来楼市沉浮、征地拆迁、产权纠纷等问题日益浮现在公众视野,房屋作为个人资产的价值显得格外引人注目。人们对房屋权属登记信息的知悉权利也有了更深层次

3、我国公共租赁住房制度的政策法律分析——基于公共租赁住房市场化的研究视角 孟庆瑜 (河北大学政法学院,河北保定071002) 大力发展公共租赁住房是我国解决住房保障问题的一项重要政策选择,但政府主导的公共租赁住房制度在实施过程中面临着资金来源、土地

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